今日は収益物件の話をちょっとそこにおいといて
今日は後見人になられたからの物件の売却依頼があり、
物件確認をしてきました。
その世間話の中で、後見人制度の話などをしていました。
被後見人の方はほとんど意思疎通ができない状態だそうで、
被後見人と後見人との間には会話が成立しないそうです。
※ちなみに成年被後見人とは・・・
精神上の障害によって物事の判断能力を欠く常況にあるもので、
家庭裁判所で後見開始の審判を受けた者をいいます。
その後見人の先生いわく「被後見人の方は、意思の疎通ができていない」と
いうことがわかります。
しかし、被保佐人の場合は、ほとんど普通の方とわからないそうです。
その被保佐人の話を間に受けて契約をしたりしても、契約は取り消される
ので、これから高齢社会においては、十分に注意する必要があります。
つまり、不動産売買の本人からの意思確認だけでなく、そのご家族の方からも
その意思が本当なのかどうか確認する必要があります。
もちろん、不動産業者にとって本人確認と意思表示の確認は基本ですが・・・・
ところで、不動産投資を始めようとは思ったものの何から始めれよいの？って思っていませんか？
実はわたしがそうでした・・・。
そんな中わたしは試行錯誤を繰り返して、
インターネットを利用した不動産投資法に辿り着いたのです。
この便利な時代の便利なインターネットを活用しない手はありません！
～普通のお兄ちゃんが利回り21.1％を作り出す方法～
目 次
はじめに
第一章 なぜこの時代に不動産投資なのか
■本物のモノポリーゲーム
■不動産投資の魅力の裏側
第二章 ガッポリ稼ぐ物件とは
■キャピタルゲインとインカムゲイン
■利回りについて考える
■設定家賃について考える
■築年数について考える
■立地について考える
■あれ？入居中！！どういうこと？？？
第三章 ガッポリ物件を探すには
■どこを探せば良いのやら
■あなたはこの扉を開けられますか
■ネットの上手な活用法
■オイシイ投資物件はここで探せっ！
第四章 いざ交渉
■これだけは外せない！事前に不動産業者に確認すべきこと
■ココだけの話！実況、吉田の交渉術
■解説「なぜ、有利に進むのか」
第五章 落とし穴はここにある
■やってはいけないこと
■注意せよ！コレで判断しないと痛い目にあう
■あわてず あせらず あきらめず
■本当の落とし穴はこれだっ！
第六章 初公開！吉田の物件を検証
■マジっ！こんな物件があるの？
■交渉の裏側と真意
■思わずナルホド！数字の根拠
第七章 ３％の壁の秘密
■１００：１０：３：１
■あなたが失うもの
■あなたがそれをできない理由はありますか？
おわりに
特別附録
みなさん、こんにちは！
ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。
いよいよ今日で９月も終わりですね。
季節もよくなってきたし、物件を見にいくにはベストシーズンではないでしょうか。
先日のニュースを見ていると携帯電話の業界に新たにソフトバンクと
イーアクセスが参入してくるようですね。
これまでのドコモ、ＡＵ、ヴォーダフォン、の独占状態からますます競争が
激しくなると思います。
新規参入組みにとって一番の問題点はなんといっても電話を受信する
基地局をどうするか、ということです。
ソフトバンク、イーアクセスともに当面は既存の基地局を借りて、というスタンスですが、
当然、競合するライバルに既存のドコモやＡＵが安価で貸すわけもありません。
となってくると、ソフトバンクやイーアクセスも基地局を作るとなると、
収益物件をお持ちのオーナーさんにとっては朗報です。
ビルの屋上にアンテナをたててほとんど、メンテナンスフリーの
堅い副収入が入ってくるようになります。
この副収入を見逃さない手はないですね。（^^）
こんなところにも利回りを上げるチャンスはあります。
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◆不動産投資で成功するために必要なこと
あなたの不動産投資戦略は、本当に成功へ向かって進んでいるのでしょうか？
成功するためには本当のキャッシュフローを知る必要があります。
それを知らないと必ず失敗します。
でも、私たちにところへ相談にいらっしゃる方のほとんどが
本当のキャッシュフローを知りません。そのために、毎月プラスに
なると思っている物件でも、実際に見てみるとキャッシュフローが
マイナスになってしまっている物件がほとんどです。
そんなこと不動産業者さんなどは絶対に教えてくれません。
こういう物件を買ってからでは、もう手遅れです。
毎年数十万円～数百万円のマイナスを有む「負債物件」を抱えながら、
銀行返済をしていくしかないのです。
一度考えてみてください。こんな疑問に、数値を元に正確に
判断することが出来るでしょうか？
◆ネットで物件診断のメリット
●必要最低限の、簡単入力で収支計画表が作れる
●キャッシュフローがマイナスになる物件かどうか、事前に判断できる
●金利が何％まで上昇したらキャッシュフローがマイナスになるか一目で判断できる
●元金均等、元利均等の返済方法で、キャッシュフローの違いがわかる
●20年後までのキャッシュフローが一目で予測可能
●家賃下落、金利上昇、空室率UPの最悪時でもキャッシュフローがプラスになる物件を選べる
●減価償却費と所得税まで織り込んだ、本当のキャッシュフロー（手残り）がわかる。
●将来発生するリスクがあらかじめ予測できる
●破産リスクを最大限回避できるようになる
●銀行へこのまま提出すれば、信頼度、説得力が確実に向上
●だれにでも見やすい画面で、本当のキャッシュフローが一目でわかる
●税制変更等の際でも、常に新しい数値・情報での収支が出せる
皆さん、物件は買えていますか？
不動産投資は順調ですか？
さて、任意売却の収益物件ではまだまだ「おいしい」（利回りの高い）物件はでてきます。
先日も一件契約しました。
債権者が3社あり、不良債権化している物件です。
現所有者から支払いに困っており、早く売却したい
旨の相談がありました。
話を進めてようやく話がつきました。
１社1社に抵当権抹消のお願いし、はんこ代を
いくらか支払いことで抵当権抹消の了解を頂きました。
新しい買主さんに物件は買われていきました。
そのときの利回りは１●％でした。（黒丸はピーです）（笑）
そういった、物件に傷がなくても所有者に傷のあるような場合、
物件化できればいい買い物になります。
是非、物件だけでなく、そのような方を探してみるのもいいかもしれませんね。（笑）
なかなか、「あなた、支払いがしんどいのと違いますか？」とは
聞けませんが・・・ 任意売却と並んで今人気なのが競売物件です。
競売物件は「怖い」と思われている方もいるかも知れません。
でも最近は法改正でお手軽になりました。
最近、物件がないと言われている中で、物件を
売却する方も多く見受けられます。
それらのオーナーさんの特徴をみてみますと、
「新規に買い替えしたい」という意向を聞きます。
ひところの何が何でも収益物件というスタンス
から別のものに投資する方も増えてきたように思います。
聞いてみますと、「そんなに長くバブルが続くとは思わない」
「次の投資先を考える時期にきている」との話。
いつまでも、収益にこだわっているのもどうか、と思います。
しかし、言い換えれば、そのような時こそ、チャンスがあると
言っても過言ではありません。
こまめに業者まわりと物件視察にはでかけてください。
きっとチャンスはあります。
銀行、相続、離婚、等々ポテンシャルの高い売主はいます。
今日、私は業者4社回りました。
物件資料は５件です。
回ればまだまだありますよ。
さて、最近の収益物件についてです。
皆さんは、購入ができていますか？
なかなかいいものがでなくなったと思います。
業者の間でもそうです。
これまで、利回りは最低１０％以上ほしいと言ってました。
でも、もう見方・考え方を変えているみたいです。
今日もある業者の方とお話しました。
この業界ほど、同業者と情報交換をする業界もないと思います。
「もう、１０％以上なんか言いいません。
７～８％でもいいものがあれば買います」
こんな状況です。
加えて即断即決です。
物件見てその場でこれ買います。
その近くの喫茶店で買付証明を書いてくれます。
？？？？？？
何かものすごい錯覚に陥ります。
本当にまわしていけるのでしょうか。
少子化の影響で人口は減っていきます。
分譲マンションも売れ残りが目立つようになりました。
物件購入の際には、第一条件として「駅近」を探してください。
それ以外の物件は家賃を下げる等の措置をとらないと入居者が
減っていきます。
それと3階建て以上はエレベーター付にしてください。
これも入居しなくなります。
それと返済期間はなるべく短めにしたほうがいいです。
以上業者の方と話して感じたことでした。
今、物件を購入されているときに何にたよっていますか？
▽『 あなたは収益性不動産を購入するとき、何を信じますか？ 』
～数字で話す、考える人のための不動産投資シミュレーションツール～
結構投資家の皆さんは自分の第六感に頼る方も多いと思います。
あなたはどのタイプですか
・不動産広告の記述
・営業マンの営業トーク
・自分の第六感
お宝不動産鑑定ツールは、不動産という不明確であいまいなものを
数値化することによって、不動産投資での意思決定をサポートしてくれます。
特に土地付きの一棟アパート・マンションについて詳しいです。
今日、話があって明日には返事をしないといけない状況下にあってとっさの判断に
有効なツールです。
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◆ 返済期間と人口減少
最近、新聞記事で「高齢社会」特集が多くなりました。
平成１６年に生まれた赤ちゃんは１１０万７千人で前年よりも１万７千人少ない結果でした。（＾＾；）
統計によりますと来年２００６年には日本の人口はピークを向かえ
以降人口減少が進んでいくそうです。
まさに少子・高齢になってくるわけです。（＾＾；）
これまでの相互扶助の考えが成り立たなくなってくることは目に見えています。
すごく先行き不安ですよね。（^^;)
今、不動産投資が盛んに行なわれている理由の一つに、
こういった将来に対する不安からきていることが上げられます。
これから不動産投資をする方にアドバイスです。
これからの投資にはリスクを頭に入れて行なって下さい。
なんだ当たり前のことじゃないですか、とお叱りをうけそうですが…
つまり、不動産投資をキャッシュで行なっている投資家の皆さんは
あまり問題ないと思います。
しかし、いま、皆さんの持っている物件の人口形態はどうなっているか、
調べたことがありますか？
私は調べてみました。
日本国中ほとんどの地域で２０年後、人口は減少しています。
そして投資家の主なお客さんとなる入居者の１０代後半から３０代までの
人口は現状の６割から半分に落ち込んでいます。
今、ちょっと不安になられた投資家の方もいるかも知れません。
でも、これは本当の事実です。
今、お持ちの収益物件が２０年後に、入居率５割や６割でも金融機関に
返済可能な物件なら問題ありません。
融資を受けている投資家の皆さんはなるべく早く返済が終わるように
今から戦略を練って下さい。
私も、調べてみてこんなに人口減少が激しいものかと知ってビビってます。
しかし、そんな中でも人口減少が起こらないエリアがあるんです。
このＤＶＤで勉強してください。
▽ 『１０年間で３億円の資産を作る 不動産投資セミナー』（ＤＶＤ）
（通販大家さん 代表 金森重樹氏）
http://www.28083.jp/af/071/
業者でありながらこのＤＶＤで学ぶところも多いです。ほとんどの投資家が自分の
嗅覚や経験から投資を行なってきた中で、マーケティングの大切さを学びました。
かつて、特定調停で活躍されていたときに金森さんにお会いし、別件で相談を受けた
ことがります。
それから半年で、ここまで不動産投資で成功するとは・・・・
やはり、投資を戦略的に考えた結果ですね。
特に投資物件の持ち込み先、金融機関を実名で挙げているところはやばいです。
（そこまで言いますか！）
人口減少が進む中でも不動産投資に最適な都市があるとすれば？
（競争が激しくなるから秘密にしておいて欲しい！）
http://www.28083.jp/af/071/
以前にWBS（ワールド・ビジネス・サテライト 夜の１１時から放送）で
リゾートを再生させる達人が出演していました。
バブル崩壊後、リゾート地も冬の時代を迎えています。
いろんなところで破産しているのはご承知の通りです。
しかし、どんなリゾート地でも再生させることができるんです。
「地域」「建物」「人材」のこの３つの中でどれでもいいから
突出していいものがあれば、必ず再生できるという話でした。
そして、その突出したいい部分をより磨きをかけていくということです。
「地域」で言えば、リゾートのロケーションといったところでしょうか。
「建物」で言えば、機能性や住環境のよさなどが上げられます。
「人材」はなんと言っても、お客様に対する最高級のサービスを提供
するための経営者と社員の意識の高さと行動力です。
収益物件でも同じことが言えます。
今、収益物件をお持ちでしたら、その物件の突出したアピールポイントは
どれですか？
「地域」ですか？
「建物」ですか？
「人材」ですか？
つまり、地域として駅近であるとか、静かな環境であるとか、
治安がいいとか。
「建物」では入居者のニーズに対応できていますか？
「人材」ということからすると管理が行き届いていますか？
行き届いているだけでなく、積極的に入居者に対して入居の満足度を
あげるアプローチをしていますか。
こんなことで利回りも上げることができますし、
空室対策も考えられます。
さて、最近の収益物件についてです。
皆さんは、購入ができていますか？
なかなかいいものがでなくなったと思います。
業者の間でもそうです。
これまで、利回りは最低１０％以上ほしいと言ってました。
でも、もう見方・考え方を変えているみたいです。
今日もある業者の方とお話しました。
この業界ほど、同業者と情報交換をする業界もないと思います。
「もう、１０％以上なんか言いいません。
７～８％でもいいものがあれば買います」
こんな状況です。
加えて即断即決です。
物件見てその場でこれ買います。
その近くの喫茶店で買付証明を書いてくれます。
？？？？？？
何かものすごい錯覚に陥ります。
本当にまわしていけるのでしょうか。
少子化の影響で人口は減っていきます。
分譲マンションも売れ残りが目立つようになりました。
物件購入の際には、第一条件として「駅近」を探してください。
それ以外の物件は家賃を下げる等の措置をとらないと入居者が
減っていきます。
それと3階建て以上はエレベーター付にしてください。
これも入居しなくなります。
それと返済期間はなるべく短めにしたほうがいいです。
最近、収益物件を買う方が多くなりました。
一方でこれまでの大家さんの中には空室で困っている方も多いのが実情です。
大家さんと話していても「はやく埋めてほしい」という要望は出されます。
部屋に行ってみるとリフォームはされていない、部屋の臭いはする、
等々「これでは内見にこられたお客さんは住みたい」と思わないだろうなと
いう物件が多々あります。
特に部屋のリフォームには気をつけてください。
前に住んでいた人の痕跡がまったく残ってないくらいにリフォームは
かけてください。
建売の業者まで収益事業に参入してきている中で競争に勝つためには、
それなりのものを提供していかないとお客さんはつきません。
部屋が埋まらないと嘆く前にオーナーとして空室の原因を
追求し改善する努力を惜しまないでほしいと思います。
最近、本当に物件が動いています。
私も今週、買付証明を２件もらう予定です。
業者間では売り物件がなくなった、と言って嘆いています。
でもよく探せばまだまだたくさんでてきますよ。
投資家の皆さんもじっくり、しかし確実に物件を購入して下さい。
しかし、競争であることは間違いありません。
業者でさえも、一日何十件も回って物件情報をもらっています。
町で営業していますと、そんな業者さんによく会います。
「毎日、がんばってますね」と声をかけますと、
「これが仕事ですから」と返事が返ってきます。
そんな営業マンに勝って物件情報を不動産業者からもらえることができますか？
ハンディがある分、効率よく、情報をもらわなければなりません。
そんな業者リストが欲しければ
↓ 実践！不動産投資スーパーゼミナールホームスタディー講座
http://tinyurl.com/bz865
さて、収益物件の購入の基本として駅近ということをこれまで何度か書いてきました。
特に店舗となると人通りの多少が一番の決めてとなります。
でも逆バージョンがあるんです。（笑）
人通りが少ないほうが流行っているんです。
なんだかわかりますか？ 違法な商いとか？（笑） 違いますよ。
喫茶店ですよ。
人通りの少ない場所で喫茶店が流行るわけがない。
そうお思いの方もいると思います。
でもたくさんそこにはお客さんがいるんですよ。
別に風俗でもないですよ。（笑） そこにいるお客さんは・・・・・
人目につかないように 息抜きにきた営業マン
会社ではなかなか話ができない社内恋愛中のカップル
街中では駐車しにくいタクシードライバー
もちろん、不倫のカップルも（^^;)
このような人々でその喫茶店は繁盛しているんですよ。（笑）
まさにこれこそニッチなお客さんを対象にした喫茶店だったんです。
空き店舗が多くて困っているオーナーさん、アイデアですよ。
今回、私は本当に感心しました。
空室対策として、設備をよくする、といったことも書きました。
それ以外でもまだまだ空室対策はできるんです。
是非、オーナーさん、がんばってください。
キーワードは「ニッチ」（隙間）ですよ！
「いや、私は王道で攻めたい」というあなたには、
知人の金森さんが出しているDVDをお薦めします。
■サラリーマンでもできる10年で3億作る不動産投資ＤＶＤ■
http://www.28083.jp/af/071/
金森さんとは一度、「自己破産せず借金を返す方法」の出版に
関して相談を受けました。
そのときちょっと不動産の話もしました。
しかし、ここまで不動産投資で成功しているなんて。（笑）
やり方次第では３年で１０億つくることも可能ですね。
この前のテレビ出演以来、ますます忙しくなったとか。
融資に強い銀行名や投資の将来性があるエリアなどをズバリ言ってます。
今日、一棟もの収益物件を見てきました。
駅から５分の立地で築１５年（平成もの）、
条件は外装塗装、満室引渡しで利回り１３％を切るような物件です。
ふぅ～なるほど、外壁も塗装されメールボックスも新調、
ゴミ箱もきれいにされ、管理が行き届いている感じでした。
外観からは申し分なしです。
しかし、鉄筋コンクリート５階建てにもかかわらず、
エレベーターがついていないのです。
これは今は満室でいいですが、将来完全な致命傷になります。
最近の入居者は条件としてセキュリティと併せて３階以上の物件には
エレベーターを希望します。
また、１ルームに住む若い人を案内してすぐにわかることですが、
３階以上の建物に階段であがる習慣がないのです。
そのような物件を案内すると、「階段なんでやめときます」という
返事がよくかえってきます。
希望物件の中で４階以上の物件の場合は必ずエレベーター付で
ある事を条件にした方がいいですよ。
今よくても築年数が経過すると空室が増えてきます。
ぜひ、頭の中に入れておいて下さい。
こんにちは！
収益物件利回り研究会のヒデキです。
収益物件をこれから買われる方、もうお持ちの方、
収益物件の物件情報ってどこから入れていますか？
当然、「不動産業者からです」という方が大半ですよね。
しかし、情報ルートはそれだけではありません。
売主さんを見つける方法、 やみくもに、このマンションを売って下さいと
言っても、労力の無駄です。
高いモチベーションを持った売主を見つけることが最短距離です。
つまり、売りたがっている売主です。
「そんなやついるのか」と思っているでしょう。
世の中にはたくさん「そんなやつ」がいるんです。
あげていくときりがないですが、 「離婚」する人は早く売りたい人の一人です。
離婚した人はお判りでしょうか、離婚にはお金が、かかります。（＾＾；）
それを売って現金化しなければいけません。
離婚ってどうやってするかわかれば簡単ですよね。（笑）
そのための情報入手方法を考えてみれば、すぐわかりますよね。
▼『 あなたは収益性不動産を購入するとき、何を信じますか？ 』▼
～数字で話す、考える人のための不動産投資シミュレーションツール～
結構投資家の皆さんは自分の第六感に頼る方も多いと思います。
あなたはどのタイプですか
・不動産広告の記述
・営業マンの営業トーク
・自分の第六感
お宝不動産鑑定ツールは、不動産という不明確であいまいなものを
数値化することによって、不動産投資での意思決定をサポートしてくれます。
特に土地付きの一棟アパート・マンションについて詳しいです。
今日、話があって明日には返事をしないといけない状況下にあってとっさの判断に
有効なツールです。
http://tinyurl.com/8wx62
息抜きをかねて先週末の土曜日に賃貸住宅フェアに行ってきました。
きれいなコンパ二オンのおねえさんもたくさんいて息抜きになりました。（笑）
出展者は、賃貸屋さんやゼネコンさん等々非常に勉強になるブースが
多かったです。
最近の出展者の傾向として一つ特徴がありました。
なんだかわかりますか。
家賃保証、滞納保証の会社が多くなったことです。
うちも使っているＮセーフティさん等々、各社いろんな条件で
保証を請け負っています。
それだけ、滞納に対する不安と大家さんや業者でもわからない
身元のかたい入居者が減ったということなんでしょうね。
しかし、こんな会社があると仲介業者にはリスクが少なくなるので
助かります。
まあ、いろんな会社があるもんだな、と見入ってましたが、
会場内にセミナーブースがありまして、アパマン経営コンサルの
浦田健さんも講師として話をされていました。
いろんな講師がいましたが、入居率を高める講師にはたくさんの聴衆が
いました。
それだけ、大家さんは空室を抱えていて、困っているってことなんですが・・・(^^;）
収益物件を購入するということは、そんなリスクを抱えるということも
頭に入れておいてください。
話は戻りまして、浦田健さん、内容はもちろん、空室を満室に変える秘策１０連発
勉強になりました。
その中で、「大家さんもこれからは不動産業者に営業をしなさい」ということを
おっしゃってました。
もうやられている大家さんもいると思います。
担当の営業マンに、契約した際には直接謝礼を出すということです。
通常、賃貸業者の営業マンは歩合で働いています。
私の知っている営業マンは歩合１０％で働いています。
手数料が５万、広告料5万円、合計10万円入ったとすると、
その合計手数料の１０％が営業マンの 懐（ふところ）に入ります。
つまり、営業マンが手にするのは１万円です。
大家さんが広告料を1ヶ月から2ヶ月にしたところで合計手数料は１５万円
つまり、営業マンにとってもらえるのは、１．５万円。
大家さんが５万円アップしても現場最前線の営業マンには５千円しか
アップして入ってきません。
それならば、広告料は１ヶ月のままにして、直接営業マンに謝礼を
３万円渡してみてください。
営業マン、泣いて喜びますよ。
おいしい思いをしたら次も、あの大家さんの物件を決めよう、という気持ちに
誰だってなりますよ。
つまり、空室を埋めるためには、不動産業者とうまく付き合い、そして
営業マンをかわいがってあげる、頑張ったら、会社を抜きにして謝礼を出す。
これが空室を満室に変える秘策の一つですよ。（^^）V
私も業者として、お客さんを案内する基準はそこにありますから（笑）
浦田健さんの講座は
http://tinyurl.com/bz865
▼『１０年間で３億円の資産を作る 不動産投資セミナー』（ＤＶＤ）▼
（通販大家さん 代表 金森重樹氏）
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業者でありながらこのＤＶＤで学ぶところも多いです。ほとんどの投資家が自分の
嗅覚や経験から投資を行なってきた中で、マーケティングの大切さを学びました。
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ことがります。
それから半年で、ここまで不動産投資で成功するとは・・・・
やはり、投資を戦略的に考えた結果ですね。
特に投資物件の持ち込み先、金融機関を実名で挙げているところはやばいです。
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