収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法

　このところ、物件購入のノウハウを中心に書いてきました。

物件情報の入手の仕方、買付証明を出すまでの物件のよしあし、
銀行の融資の受け方、妥当な買付金額　等々いろ～んなことを
調査や交渉をしなければならないことでしたね。

もう頭に入りましたか？

この不動産不労所得を得るためにぜひとも、充分な勉強もしてください。

そして、自分の中で自分の判断基準を決めておいて下さい。

そこにフォーカスできれば、必ずいい物件を手に入れることができますよ（^^）V

本日は、物件を所有しているが、なかなか入居者がつまらない家主さんに
空室を埋めるための秘策を伝授します。

「えっ、そんな秘策があるのか」という家主さんもいるでしょうね。

私もこれを試してみて、確立が高くなっていたのには驚いています。

誰もが知っていることです。

でも誰もがやっていないことです。

やれば、入居する確立が高くなるにもかかわらず・・・・・

もうわかりますよね。

タイトルに書いてありましたよね。

えっ、まだわからない？

家主さんは部屋を借りてもらうために、どんな労力をかけていますか？

もしかして不動産業者に部屋が空いたからつめてくれませんか。

といった内容のことだけ不動産屋さんに言ってお茶を飲みながら
油売っているだけじゃないでしょうね（笑）

では、ここで質問です。

自分で自分の所有する物件の物件資料を作っている大家さんはいますか？

資料作っている大家さん、いますか？

いますか～～～？

まず、自分でつくって下さい。

家賃がいくらか、保証金はいくらか、管理費はいくらか
いろんな物件情報を書きますね。

この物件のメリットは何ですか？

駅近ですか？閑静な住宅街ですか？　広めの２LDKと書く方もいるかも知れません。

ここまでは不動産屋さんも書きます。

ここまで、できていない大家さんはまずそこまで物件資料をつくって下さい。

そして、タイトルにもありました。

憶えていますよね。

そうです。

その物件資料に入居者の声を付け加えて下さい。

お客さんが不動産屋さんで内見するしないを決断する、大きな分かれ目と
なります。

入居者の声は不動産屋さんのすすめる100回の声よりも効果的です。

なんと言っても不動産屋さんの基準は手数料を多くもらえる、もらえないが
基準ですから・・・（笑）

仲介手数料を払わない大家さんの物件はほとんど陽の目をみることは
ないでしょうね。（笑）

現在、入居されている方から「声」をもらうことは内見への大きな後押しになります。

「マンション○○は管理もよくされていて清潔感があり、
気持ちよく暮らしています」　大家太郎（できれば実名、顔写真）

こんな物件資料があれば、その物件に興味を持つのは当然です。

是非、ためして見て下さい。

そんな手作りの物件資料を来客の多い土日の前の日、つまり金曜日に
不動産屋さんに持っていくなり、FAXするといいですよ。

なんってたって記憶に新しいんで。（^^）V

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みなさん、こんにちは！

ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。

昨日は皆さんご存知のアパマン経営コンサルタントの浦田健さんの
話を聞いてきました。

▽空室が満室に変わる究極の方法

普段の営業マンの話と違って大家さんに対する満室させるという想いというのは
さすが人一倍ですね。

普段、収益物件の空室をなるべく満室にするために、所有している会社の
営業マンが入居しているといった話を聞いているので、聞いていて気持ちが
よかったです。

昨日の話はどちらかというとマーケティングの話が中心でした。

つまり、どうしてコンサルティング業務を増やしていったか、ということです。

経営者ならみんなやっていること・・・・

見込み客リストを取ることです。

もうやってますよね。

ちなみに、見込み客リストは何件ありますか？

この数が多ければ多いほど仕事には困りませんよ。

例えば、インターネットでビジネスをするのでしたら
見込み客となるメールアドレスをいくつ持ってますか？

メルマガを何部配信していますか？

こんな誰でもわかっていながらできていないことをもう一度
ゆっくり考えて行動してみるのもいいですね。（^^)v

一つ、勉強になったのは、ビジネスをオンラインだけで
終わらせない、ということです。

有名な情報起業家でさえも、有料無料にかかわらず、対面式の
面談を行なっています。

前述の浦田さんも定期的に講演会、セミナーを開いています。

リスト集めにはオフラインも有効ですね。

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秋も深まってきました。

就職活動もいよいよ佳境に入ってきたのではないでしょうか？

私も昔、ずいぶんいい加減な就職活動をした覚えがあります。

また、入社後、同期入社の友人が出社しなくなったことを覚えています。（笑）

なんで、出社しなかったかって、

意味がわかりませんが・・・・

「なんとなく、行きたくなかった」そうです。

新社員の皆さんは元気に出社しているでしょうか。

業者まわりに行きましても時々、新入社員の方が接客してくれます。

今年、入ったばっかりなので、何もわかりませんが、よろしく
お願いしま～す！。

？？？？？

新人の勉強の場としてはいいのかも知れませんが、話を聞いても
「わかりません」、の答えばかり。

せめて先輩社員が同席するとか、してほしいな。

そんな新入社員の皆さんも入社されるまで、相当数の就職活動を
されたと思います。

どの分野の企業に就職したいのか、絞って活動をされた方が多いと
思います。

その絞った企業の中から少なくても２０社、多い学生だと１００社以上も
企業まわりをしているということを聞いたことがあります。

えらいなぁ、と思う反面、

学生さんでも、就職活動で１００社以上の企業をまわって面接等を行って
います。

そんな学生さんは、企業をみる目を養っているので、逆に、
「この企業は、いいだろうな」という目利きができるようになっています。

投資家も同じです。

就職活動といっしょです。

とにかく、物件をたくさん見てください。

物件を面接してください。

そうすると、自然に物件の特徴がわかってきます。

駅からどうなのか？、周辺環境は？、建物の管理状況は？、室内は？

これなら、可能性がありそうだな、いやこれはやめておこう。

この物件なら働いてくれそうだな。

そんな判断が即座にできれば、何も怖いものはありません。

あとは金融機関から有利な条件で融資を受けるだけです。

有利な融資を受けれる銀行を名指ししているのは、このDVDです。

　　時々メールでやり取りする金森重樹さんの
　　　■サラリーマンでもできる10年で3億作る不動産投資ＤＶＤ■
　　　　http://www.28083.jp/af/071/

私もびっくりしました。

「金森さん、私がこのネタで仕事しているのに・・・」

まあ、とにかくバラした以上は仕方がありません。（涙）

何十行と足を運ぶことなく、ピンポイントで攻めれるのがいいですね。

この金融機関は投資家の方の常識になりつつあります。

頭金は２～３割？！

そんな持ってなくても大丈夫ですよ。

まずは、物件をたくさん見て物件を面接してください。

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今日は１棟マンションやアパートの利益率を上げるコツについて書きたいと思います。

最近、ペットを飼っている方がずいぶん多くなりました。
犬や猫だけでなく、いろんな動物を飼っています。

そして少しずつではありますが、ペット可のマンションも増えてきました。

新築の物件では一階に動物病院を併設した賃貸マンションまでできてました。

そのマンションに住むためにわざわざ遠方から引越ししてこられる盛況ぶりです。

いま、所有している収益物件はどうですか？

入居率は上がっていますか？

家賃の値下げ交渉に巻き込まれていませんか？

そのような家賃の値下げ交渉に巻き込まれないためにも付加価値を
高めた収益物件にしてください。

例えば、先述のペットマンションです。

思い切ってペット可ではなく、ペット専用マンションにしてみてはどうでしょうか？(^_^)/

マーケティングの世界でもよりニッチ（すき間）の分野を追求するものが
成功するといわれています。

狭く深く掘れ！ということです。

ペット専用からもう一つ踏み込んで、「ダックス」のみとか「ロシアンブルー」のみに
するのも新しい視点です。

そのような視点を変えることが、入居率、利回りを上げる秘訣です。

ある動物病院では「うさぎ病院」として「うさぎ」のみを診療している動物病院が
大盛況しています。

ニッチな分野で何かに特化できるマンションやアパートに
儲けるチャンスが隠されている。(^_^)/

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先日、業者の社長さんと話していました。

もうすでに、以前の地上げ屋さんが復活したとか・・・(^^;

確かに、土地についてはバブルになっています。

駅近は多少高くても取引されています。

多少ではないんですぅ。。

場所によっては倍も３倍も土地値がついています。

一方で、売り土地がなくなっています。

建売業者、収益業者、分譲業者、こぞって土地の取り合いです。（^^;

先日、地上げ屋さんとお会いしました。m(_ _)m

「おいぃ！こらぁ！」というような方ではありませんが、やはり土地がないだけに
そういう案件が増えているのも事実です。

メルマガでも書きました。

キャピタル・ゲイン（売却益）を狙う方々も増えてきました。

購入前には、謄本をじっくりと見て、わからないことは納得いくまで
仲介業者に聞いてください。

そういったことを考えると、新築収益マンション一棟ものも
検討の余地に値するのではないでしょうか？

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収益物件の不動産投資は勉強することが、基本です。

勉強してもしすぎることはありません。

いろんなセミナーや講座、書籍で勉強をしてください。

そして、現場を見る、不動産会社に行く、銀行にあたるなど、
実際の行動に移れば、鬼に金棒です。

　お勧めセミナーは・・・・
　　　　http://tinyurl.com/d8p3g

　お勧め講座は・・・・
　　　　http://tinyurl.com/765a5

　お勧め書籍は・・・・
　　　　http://tinyurl.com/95qpw

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出版社/著者からの内容紹介
●本書の3つの特徴
1．不動産投資ビジネスの全体像を描く
不動産市場の見方、不動産投資の基礎となるデューデリジェンス、
不動産の投資基準、不動産投資戦略、不動産の証券化と、不動産投資ビジネスの
重要項目を網羅。
2．不動産投資に関連する理論と実務の融合
実務上必要な項目について、不動産金融工学をはじめとする理論を紹介しながら
実務面でどう利用していくかを説明。
3．わかりやすさ
ともすれば専門用語が頻出し、理論も複雑となってしまう不動産投資ビジネスについて、
初めてこの分野の本を読む方にもわかりやすく説明。用語解説も充実。

●本書を読んでいただきたい方
・初めて不動産投資ビジネスに携わる新入社員
・従来の不動産の専門書が難しいと感じているビジネスマン
・優秀なアセットマネジャーやプロパティマネジャーをめざす人
・市場の読み方と投資判断について知識を得たい人
・将来、不動産ビジネスの仕事をしたい学生　など

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出版社 / 著者からの内容紹介
ベストセラー『「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾』の著者の第2弾。

全国の金持ち大家さんだけが知っている門外不出の「空室を満室に変えるノウハウ」を
惜しげもなく一挙公開。閑古鳥マンションが次々入居待ち状態に変わる究極の本

著者からのコメント
今、空前の不動産投資ブームとなっているが、サラリーマン大家さんでも、
大家業に携わっている人はみな、いずれこの問題に直面する。

それが「空室問題」である。

入居者がいなければ、アパ・マン経営はそもそも成り立たないことを考えると、
すでに 大家業を営んでいる大家さんにとって、「空室問題」は永遠の経営課題で
ある。（まえがきより）

「空室が埋まらなくて困っている」

私はこのような悩みを抱えている全国の大家さんのために、すべてのノウハウを
この本に詰め込みました。

今巷では、いかに収益の高い不動産を手に入れるかが重要視され、アパ・マンを
買ったとき、建てたときが、ゴールのように語られていることに私は危機感を覚えています。

アパ・マン経営、すなわち大家業は、買ったとき、建てたときがスタートであり、
決してゴールではないのです。

前回の本『「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾』は、あなたが大家業を
スタートさせるにあたってのいわゆる戦略本です。

そして今回の本は、買った後、いかに安定的に収益を稼ぎ出すか、その具体的テクニック
について書いた戦術本です。

ですので、前回の本とは全く内容が違います。

多くの大家さんは、空室になったとき、家賃を下げる、リフォームをする程度の対策しか
持ち合わせていません。

みなさんが普段、頼りにしている不動産屋さんも同じです。

しかし、「金持ち大家さん」は違います。

あなたが考えもしない方法を駆使することで、大成功を収めているのです。

この本ではそんな「金持ち大家さん」だけが知っている門外不出の【空室】を
【満室】に変えるノウハウを惜しげもなく一挙公開します。

閑古鳥が鳴くマンションが次々と入居待ちに変わる…。
そんな運命の一冊になるでしょう。

著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)
浦田 健
明治大学商学部卒。スーパーアパ・マン経営コンサルタント。
有限会社FPコミュニケーションズ代表取締役。
アパ・マン経営の個別コンサルティングは過去、合計50億円以上の投資・建築企業に携わる。
現在、正しいアパート・マンション経営ノウハウの普及のために
「アパ・マン経営を成功させる会」を主宰。

アパ・マンオーナー、個人投資家を中心とする400名を超える会員に指導を行っている。

また、大家さんのための地域密着スクール「実践!金持ち大家塾」の塾長も務める。

2003年、クライアントの不動産が「稼動産」として常に最大の収益を産むべく戦略的な
管理サービスおよび新たな土地活用手法を提供する、有限会社アーバン不動産情報
センターを設立。その他、リクルート「オールアバウトジャパン」に「アパート・マンション
経営」公式ガイドとして連載するなど、その活動は多岐にわたっている。宅地建物取引
主任者、ファイナンシャルプランナー、NPO法人日本FP協会不動産運用設計認定講師
(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

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不動産投資にかかわらず、いろんなジャンルのサイトを紹介しています。

時間がありましたら、クリックしてみて下さい。

不動産関係は・・・・
　　　　　　　　http://www.11-104.com/archives/50link/52fudousann/index.html

健康・生活系については・・・・
　　　　　　　　http://www.11-104.com/archives/50link/54health/index.html

ビジネス系は・・・
　　　　　　　　http://www.11-104.com/archives/50link/55business/index.html

文化・趣味系は・・・
　　　　　　　　http://www.11-104.com/archives/50link/56cultute/index.html

　　になります。

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出版社/著者からの内容紹介

最近、不動産投資が過熱しているようです。

首都圏の一部地域では極端な値上がり傾向を示しています。

しかし、地方では、相変わらず地価の下落傾向に歯止めがかかりません。

この現象をどう考えればいいのでしょうか。

私は「不動産評価の大変革」にその原因があると感じています。

今、不動産市場は揺れ動いています。この変化をとらえ、本当に価値の
ある物件「お宝不動産」を手に入れることができれば、お宝不動産が
あなたを金持ちにしてくれます。

本書はサラリーマンが不動産投資をするときに気をつけなければ
いけないポイント、お宝不動産の見分け方、見つけ方をわかりやすく
図式化して書いてあります。

またそれは、すべて私自身が実際に行ってきた不動産投資の経験から
学んだことです。 評論家や、コンサルタントの机上の空論ではありません。
無論投資用マンションなどを売っているデベロッパーの扇動本では一切ありません。

本書は現在も一サラリーマンである自分自身の体験に基づき、
サラリーマンが不動産投資家として飛躍していくためのノウハウを
すべてつぎ込んであります。

皆様がこの本を読まれ、不動産投資で成功されることを。

沢孝史

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　最近、景気がよくなってきたような感じがします。

私だけでしょうか？

物件の売買取引が多くなってきましたし、取引相場よりも高い値段で
取引されています。

私の回りには、収益物件を購入されている方はたくさんいますが、
ほとんどの方は家賃収益による利益（インカムゲイン）が目的です。

利回りが何パーセントで、うんぬんかんぬん

最近、日本の人口減少が予測よりも2年も早く始まっていることが政府から
発表されていました。

利回り物件も長期の融資を受けるのはやめた方がいいでしょう。

誰が、20年後の人口予測とその町の繁栄や衰退を予測できますか？

それでも収益で成功する地域があるそうで・・・

詳しくはこちら
　　金森重樹さんの
　　■サラリーマンでもできる10年で3億作る不動産投資ＤＶＤ■
　　　　http://www.28083.jp/af/071/

しかし、世の中には商売上手というかなんというか・・・・・

土地の値上がりを予想して購入し、利益を乗せて売却益で儲けている方も
いらっしゃいます。

これから、世の中少し景気上向き加減のにおいを逃さず、勝負にでる
まさに商売人ですよ。

視点を変えれば、キャピタルゲイン（売却益）で細かく稼ぐというもの
一つの手段ですよ。

また、今お持ちの収益物件を将来売る際には、売却益がでるように考えて
管理をされてください。

例えば、１億円で利回り１０％の物件を購入しました。

3年後の売却する際には、これまで家賃収入で3000万円の利益を
上げていますが、7000万円で売却していては売却益はありません。

むしろ諸経費を考えると、マイナスになってしまいます。

3年後に売却する際にも１億円で売却できる管理と家賃の固定化を目指して
頑張る必要があります。

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今回のブログは不動産投資における皆さんのポジショニング(立場）を
確認し、今後に取り組んでもらいたいと思います。

不動産投資においてまず、読者の皆さんの立場を２つに分けることができます。

もちろん、わかりますよね。

簡単にスパッと分けることができます。

それは収益物件を所有している方とそうでない方です。

もうすでに収益物件をお持ちの方は、２棟め３棟めの収益を購入するための
取り組みをされていると思います。

一棟所有すると比較的、２棟め３棟めは楽に事が進むのではないでしょうか？

気を抜かずに取得していってください。

では、まだ収益物件をお持ちでない方・・・・

この収益物件を持っていない方にも色々な立場の方がいると思います。

まず、最初に、「さあこれから収益物件を購入しよう」
「不労所得で月１００万円稼ごう」と意気込んでいるものの
何をしていいのかわからない、できることと出来ない事の区別がまだつかない方。

つまり、不安と期待が入り混じった気持ちを持つことが多いと思います。

次に、「できない、難しい」ということがわかるステップです。

物件情報が集まらない、といったことや手持ちのお金がない、融資の融通が
利かない、といったところでしょうか。

このステップに入るとフラストレーションがたまったり、混乱が生じて
あきらめの境地に入るのがこの段階です。

しかし、この段階が一番きつい段階ですが、頑張ってください。
ここのステップで「できないことは何なのか」「難しいのは何なのか」

「それをクリアするためにはどうするのか」

これを試行錯誤して繰り返していくと次のステップにいけます。
「物件情報を集めるには？」「金融機関からどうやって融資を引っ張ってくるか」
等々です。

この段階では、数をこなして下さい。

物件を数多く見る。不動産業者に数多く会う。金融機関に数多く足を運ぶ。
こうした接触頻度が自分の肥やしになります。

次の段階では「できることがなんとなくわかる」ようになってきます。

「ぼちぼちと不動産業者から物件情報が入ってくる」、「この物件だと、これ
くらいの融資がつく」「業者に相談しなくても自分の判断で決断できる」等々です。

物件購入の目利きができるようになってきていますが、この技術は習慣化していない
状態です。

これが習慣化してくると、無意識に不動産投資ができる段階に入ります。

つまり、不動産投資の達人とでもいいべき段階でしょうか。

その段階に入ってくると、自分の中で決めていた基準をクリアしていなくても
直感で取得する、といったことも出てきます。

今、読者の皆さんはどの段階でしょうか。

自分の段階を見極めて次のステップを目指して頑張りましょう。

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すっかり秋らしくなってきました。

各地で紅葉が進んでいると思います。

今日は、今日聞いてきた話を書きたいと思います。

今、銀行にはお金があまっています。

というよりは、銀行はお金を貸したくて貸したくて仕方がないようです。

当分、不動産業界もちょっとしたバブルの状況が続くのでは
ないでしょうか？（＾＾；）

しかし、本当にこの状況が続くのか・・・・

不動産ファンドは好調だと聞きます。

しかし、内情は、ファンド関係者は物件を購入していかないと
稼げないので、少々の無茶はしても物件を買います。

では、買った不動産を運用するために、何をするか・・・

入居者の礼金を賃貸業者に渡して、とにかく入居者を入れている状態です。

そして、その入居者の内容はと言いますと・・・・

お水系だったり、業者間で言う、あまり身元の堅い方ではないようです。

とにかく、埋めてしまえ、とにかく、目標の基準値までいけばそれそれで
仕事達成、みたいなやっつけの仕事だそうです。

最終的には、内情を知らずに投資している投資家に跳ね返ってくるのですが・・・

投資するのにもどこのファンドに投資するか、しっかりと調査して上で
投資してください。

内情は、数字合わせの机上の空論と強引な賃貸の客付けが横行している
見たいです。

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以前にも書きました。

今や、収益物件でも好利回りのワンルームやファミリータイプの物件は
ありません。

あっても、銀行から銀行との取引のある業者で処理されているのが
現状です。

では、人が求める物件とは違う物件で投資する。

これが、一番儲けるコツですよね。（＾＾）ｖ

つまり、ワンルームやファミリータイプといったほかの人と競合しない
物件を手に入れることが、大きなビジネスチャンスです。

昔から、人と違うことする人が大もうけしているのはご承知のとおりです。

私の知人でもある広瀬さんが、店舗・オフィスの不動産投資セミナーを行います。

彼の持つ投資物件はほとんどが事業系の投資物件です。

このセミナーで、投資チャンスをつかんでください。

10月までに申し込めば、割引特典があるようです。

▽カリスマ不動産投資家、広瀬智也氏の真骨頂【商業系不動産投資の極意】
http://tinyurl.com/dm36l

このセミナーで投資チャンスを逃すことなく、きっちり勉強してください。

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みなさん、こんにちは！

今日は久しぶりに大阪地方裁判所に行ってきました。

久しぶりに行ってみて愕然（がくぜん）としました。

えっ・・・・

そのわけは・・・・・

物件が少ない・・・・・

そうなんです。

今までは棚３段目までギシギシにあった物件資料が
棚の２段目までで、しかもスカスカ状態。

大阪で言えば、市内の競売案件はほとんどなくなっていたような
気がします。

郊外が比率的には多かったです。

競売前の取り下げも結構ありましたし、様子からして
競売にあまり魅力がなくなってきたような気がします。

それでも無理して落札した業者は再販に苦労している状態です。

また、配当要求という競売になる前の情報がありますが、
これまででしたら、金ぴかのネックレスやブレスレットをした人が
よく見ていました。

今日、見てびっくりしたのは、どこから見ても、文化住宅にしか
住んでいないような人が真剣に配当要求をメモしている姿をみて
ここにはうま味がないと痛感しました。（＾＾；）

とはいうものの配当要求で物件化するのは、容易ではありませんが・・・

あきらかに不良債権が少なくなってきました。

メガバンクの不良債権が少なくなってきたので次は
地銀の不良債権処理が進むと思います。

ただし、もっと表に出ず、処理されると思います。

競売の基本を勉強したい方はこちらで勉強してみてください。

家が３割も安く買える！ 『ビギナーの為の不動産競売入門セミナー』

東海テレビにも取り上げられました。

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昨日のロッテとソフトバンクの試合は本当にいい試合でした。

どちらも日本シリーズに出してあげたいですね。

よく試合後のインタビューで勝利監督さんが「一戦一戦心を引き締めて」と
いう言葉を聞きます。

本当に勝負事は最後の最後まで息を抜いた方が負けですね。

収益物件の購入も同じですよね。

いい物件が見つかった。

物件も見に行った。

さて、買付証明を出して・・・

もちろん、売り出しの価格で買う方はいないと思います。（^^）

希望の購入金額（指値）で買付を入れらると思います。

そのときに漫然と指値をしていませんか？（^^;）

この金額だったらこのくらいの利回りがまわるという考えだけではなかなか
通らないと思いますよ。

たぶん、そのような経験をされている方も多いのではないでしょうか。

でも、その指値の理由付けはなんですか。

安く買いたいから。

もちろん、当然のことでしょうね。

何でもいいから早く処分したい売り主さんからすれば、それも
いいかもしれません。

でも、違う理由で売るんだったら・・・・

たぶん、買付に対する返事は

「ノー」でしょう。（^^;）

築年数が経過しているのでリフォーム費用がかかるからですか？

それも一つの指値をする大きな理由でしょうね。

「銀行からの融資がこれだけしかつかない」

こんな理由も効果的かも知れませんね。

ダメ押し的に
「自己資金をたくさんお持ちでない方でないと、売れませんよ」
というものいいかも知れません。

とにもかくにも、売り主さんが何で売るのか、この理由を聞き出せば
指値が通るか通らないか、の見極めがつきます。

我々、業者間でも物件情報のやり取りの中で必ず、聞くことがあります。

「この物件は、何で売りに出されたんですか？」

この質問は、売主さんに柔軟性があるかないかの見極めになるからです。

そんなことも考えて物件購入の際には有効な指値をして下さい。

そんな指値の出し方も勉強次第です。

基本はこれで勉強してください。

　『これを知らずに不動産投資は絶対するな！』 （ホームスタディ講座）

アマゾンで１位を獲得！『金持ち大家さんになるアパート・マンション経営塾』
の著者が渾身の力で世に出した実践！不動産投資スーパーゼミナール。

ゼミナール開講中にも関わらず、続々と新たな大家さんが誕生したという幻の講座です。
【あっという間に物件情報を集める方法】や【普通の物件を掘り出し物件にする
方法】など、常識では思いつかないノウハウが満載です。

特に私のお気に入りはマル秘の業者リストです。このリストがあれば、
足を棒にして業者をまわることなく、業者の傾向がわかり、
効率よく物件情報が収集できること間違いなしです。
このようなものが出ると業者にとっては迷惑です。（笑）
　　　　　　　　http://tinyurl.com/bz865

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皆さん、物件は買えていますか？

不動産投資は順調ですか？

読者からこんなメッセージを頂きました。

（京都市・Mさんより）
塚本さん、いつもたのしく読んでいます。
これまで漠然と不動産投資がしたいな、こんな物件を持てたらいいな、と考えて
いました。
でも塚本さんのメルマガを読んで「これでは何年たっても何もできない」という
ことに気づきました。

これからは自分なりに投資の基準を決めて、その条件に見合う物件を片っ端から
見て、買付証明を出して収益を買っていきたいと思います。

いまはサラリーマンですが、5年後には不動産投資で飯を食っていけるように
しっかりと準備していきます。
（ここまで）

是非、自分の基準を決めて、行動してください。

きっと成功すると思います。（^^）ｖ

さて、任意売却の収益物件ではまだまだ「おいしい」（利回りの高い）物件は
あります。

先日も一件契約しました。

どう謄本をみても債権者が3社あり、不良債権化している物件です。

現所有者の支払いに困っており、早く売却したい旨の相談があり、話を進めて
きました。

１社1社に抵当権抹消のお願いし、はんこ代をいくらか支払いことによって抹消を
了解してもらいました。

新しい買主さんに物件は買われていきましたが、そのときの利回りは１●％でした。
（黒丸はピーです）（笑）

そういった、物件に傷がなくても所有者に傷のあるような場合、物件化できれば
いい買い物になります。

是非、物件だけでなく、そのような方を探してみるのもいいかもしれませんね。（笑）

なかなか、「あなた、支払いがしんどいのと違いますか？」とは聞けませんが・・・

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収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法　創刊号　2005/3/7発行
　　 目標6月末10,000万部！　残10,000部
━━━━━━━━━━━━━━━━ http://www.11-104.com ━━━
皆さん、こんにちは！

３月に入り、少しずつ暖かさを感じるようになりました。

それにつれて、鼻水もタラタラと。　とほほ...

今週号は収益物件で成功するためのヒントをお伝えします。

今、収益物件のオーナーとして活躍中のあなたも、
これから収益物件のオーナーとして活躍予定のあなたも
知っているようで、あまり皆さん実践されていないことです。

それは収益物件は「利回り」に始まり、「利回り」に終わるということです。

では何％の利回りがいいのか？

高ければ高いことにこしたことはありません。

但し、銀行の融資がついての話です。

高い利回りの中には風俗関係の物件がありますが、都銀では融資してくれません。

見極めは、今は利回りが高くて、２０年後も高利回りが維持できるもの。です。

４階建てや５階建ての物件でエレベーターが付いてない物件、現在１5％で
回っているとします。

あなたは買いますか。

この見極めが、不労所得の勝ち組となります。

では次回へ

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　編集後記
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
現場の不動産業者としてたくさんの物件を見ています。

その中で、いいものをみつけるにはコツが入ります。

そのコツを少しでもお伝えできればと思います。

ぜひ、不労所得でリッチで自由な時間を手に入れて下さい。
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最近の物件の状況ですが・・・

ある程度の物件は不動産業者が抱いて(所有して）転売されたものがほとんど
だと思います。

つまり、おいしいところは業者が吸っています。(^^;)

最近の物件情報をみていますと利回り７～８％というものが多くなってきました。

これらの利回りの物件は一度どこかの業者が所有して転売されている可能性が
高いです。

そのような物件を買ってもうまみはないでしょう。

逆に、今狙っていくべき物件は利回りが低くても、老朽化していても、潜在的に
能力のある物件を探すべきです。

物件の能力？才能？

何のことかわからないかも知れませんね。（笑）

実は、物件にも「潜在的な能力」というものがあるんです。

その物件が例え古くても、です。

例えば、老朽化が進み、入居率も半分の物件があったとします。

普通なら、検討しても購入しないのが、常識的判断だと思います。

しかし、その老朽化した物件を、耐震性能をアップさせたり、外観をリニューアル
させることによって入居率を高めたり、家賃を上げることに成功したとしたら
どうしますか？

そのまま持っていてもいいですし、転売して転売益を稼ぐもの手段です。

これが、物件の持つ「潜在的能力」の意味です。

では、なぜこのような物件があるのか？

家主さんの資金力不足であったり、マネージメントする（やりくりする）能力が
なかったためです。

プロ野球選手がトレードなど新天地で監督にその才能を見出され、再び活躍する
といったことがよくありますよね。（笑）

有名な監督としては、元タイガースの野村監督などが、「野村再生工場」と
いうような表現でその選手の能力を引き上げていました。

収益物件も同じです。

オーナーさんがその物件の潜在能力を見出し、再生させることができるかどうか。

例えば、人通りの多いマンションであっても、１階を居住用として貸している場合など。

店舗に変えれば、収益性は高まりますよね。（笑）

そんな潜在的な能力を持っている物件を探してください。

逆に言うと、才能のない物件は今利回りがよくても、将来的に厳しくなるので
よく検討してください。

駅から遠いとか、４階建てにもかかわらず、エレベーターがないなど、構造上の
問題がある物件は潜在的な能力に乏しいと思われます。

是非、物件の能力を見出していい物件を購入してください。

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銀行も積極的に不動産に対する融資を行っています。

先日も契約の際に買主さんとお話をしていました。

「検査済証がないとなかなか融資も大変じゃ、ないですか」

買主さんは「いや、最近は銀行も積極的で多少の違法建築なら融資してくれますよ」
とのこと。

特に、最近は若い３０代の社長さんが購入されているケースが多いです。

私の回りだけかな？（笑）

という位、収益物件ブームですし、業者さんが、銀行をバックに買いあさっている
という状況です。

しかも、決断が早い。

資料で、ピンとくるものがあれば、現場に見に行って、即資料（評価証明書）等を
集めて、即決。。。。

「これもらいますわ」

私ら業者でも「えっ・・・・」

というような感じです。（爆）

これから物件を探そうとしている方にとってはこのような方々と競争になりますので
性根をいれて頑張ってください。

競争の少ない分野で物件を探すとか、戦略も必要ですよ。

で、本題ですが、・・・・

物件購入に当たってはちょっぴり注意も必要です、ということです。

何が？

利回りのいい物件には、意外な秘密が隠されています。

その物件に不動産屋さんが入居しているんです。

何のために？

もちろん、見せかけの利回りをあげるためです。

お話した業者さんから、物件資料を頂きました。

「是非、この物件売ってください」

「わかりました。頑張ります」

「でも、社長に言われてここに私住んでいるんです」

「えっ・・・・」

まあ、よくあることと言えばよくあることなんですが。

物件を購入する前には、賃貸借契約書も充分にチェックすることも
忘れないで下さい。

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涼しくなりました。

　これからの季節、営業マンには快適です。（^^）

　そんな営業マンがオフィス街で見かけたビジネスチャンスです。

　オフィス街ではお昼になると、会社員が昼食を求めて、外に出てきます。

　居酒屋が昼の定食を出したり、飲食店にとってオフィス街は昼も大きなマーケットに
なっています。

そんな中で急成長しているのが、路上で販売しているお弁当屋さんです。

たぶん、警察から道路の使用許可をとっておらず、場所代もかからないので
値段も安くできるのだと思います。

　
11時くらいに車で来て、お弁当をならべて、1時半には店を閉めて車で帰っていく。
でも、よく考えたら、どこの、だれが売っているのか、わからないので、
怖いですよね。

そんな弁当屋さんにも売れる場所というものがあって、場所で売り上げに大きな
差があるのも事実です。

そんな、車も止めれない、路上に、お弁当を並べるのもままならない場所で、
弁当の売り上げを伸ばしているところがあるんです。

食べてみましたが、味もよかったです。

格好も弁当屋のおばちゃんが売っているのではなく、シェフの格好をした人が
売っていました。

それ以上に、その場所がなんといってもいいんです。

では、どうしてその場所を確保しているのか、というと、１階の時間貸しの
駐車場を借りて、そこに車ごとおいて、荷台に商品をおいて販売しているんです。

昼間の、どちらかといえば、駐車する車が少ない時間帯を利用して、弁当屋さんに
貸し出すというもの、利回りを上げるコツですね。

オフィス街に駐車場をお持ちのオーナーさん、是非、そのような貸し方で収益率を
あげる工夫をしてみては如何でしょうか？

いろんなアイデアを考えれば考えるほど、やればやってみるほど、
収益率は上がると思います

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休日でしたが、みなさんはどのようにお過ごしでしたでしょうか？

私は休みを利用して不動産投資用収益物件を３つほど見てきました。

なぜ、休日を利用するかというと道が込んでいないからです。

平日、現場にいくのには、道が込んでいて、時間のロスが多すぎます。

それでも物件を見に行く場合は、午後8時以降に出発します。

そうすると平日昼間1時間かかるところも、夜や休日ですと、
早ければ３０分遅くとも４５分で現地にいけるからです。

そんなわけで、物件をみてきました。

よくこの業界では建物の良し悪し、形状によって「あの物件は
べっぴんさんや」と言うことを言います。

つまり簡単に言えば「良い物件だ」ということです。

今日みてきた物件はべっぴんさんだが、傷があるみたいな物件でした。

とにかく玄関がきたない、暗い、くさい、こんな物件は入居率が
下がってきますし、ますます入居者の意識も下がってくるので、
結果的に利回りが下がります。

人は初対面の人に接するときわずか数十秒でその人の
イメージを作り上げてしまいます。

物件も同じように玄関がきたない、くさい、暗いではその物件の
イメージはよくないことはお判りいただけると思います。

内見者はそのイメージだけで入居の検討をやめてしまうことが多々あるんです。

物件のイメージは大切です。

その物件がべっぴんさんならより美しく、そうでない物件はお化粧を
すればそれなりに（笑、ゴメンなさい）美しく見えるのでお化粧をして下さい。

ほんのちょっとの気遣いで、入居率もアップします。賃料を下げずにすみます。

あとはオーナーさんの意識次第です。

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今日から３連休が始まりましたが、みなさんはどうされて
いますか？

こんなときこそ、物件を多く見る機会なので、たくさん見てください。

物件を見る際に、建物の内容など見るのはもちろんですよね。（笑）

しかし、それと同じ位、大切なことがあるんです。

それは駅からの経路、周辺環境等々です。

駅からの経路は、実際、自分の足であるいてみないと、距離感は
つかめません。

また、夜、経路が暗いと女性に敬遠されます。

近くにコンビにがあるか、とか、病院はどうか、一つひとつチェック
した方がいいでしょう。

友人で、警察署の近くに借りて「治安もいいし、よかった」と自慢して
いましたが、緊急のサイレンに「眠りを妨げられることも・・・」と
嘆いていました。

そのような視点からもその物件を見てください。

入居率を高める要因はなにか、退去率を高める要因は何か？

室内だけでなく、物件の周辺状況も調査して見てください。

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マザーズオークションの物件は、不動産を所有している、または仲介
している法人・個人の方が出展しています。

出展の流れは、まず売主様に各種情報をいただき、マザーズオークション
独自の評価で、売主様との間で最低売却価格を決定します。

その後、オークションへの出展となります。

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みなさん、こんにちは。

不動産投資の収益物件利回り研究会のヒデキです。

最近、お客さんからの依頼で競売前の任意売却に取り組んでいました。

その関係で、書き込みが少なくなりすみません。

今日、任売物件でお客さんから買い付け証明をもらって管財人の先生のところへ行ってきました。

金額だけのことかと思ったら、なんと、他にも業者から買い付けが出されていたようなのです。

これでは、競売前の入札で、なかなか厳しい戦いになりそうです。

このような状況をみていますと、個人さんが競売に参加して落札するのも至難の業になってきそうですね。

どうりで最近、競売の取り下げが多いと思ってました。

投資家のみなさん、不動産業者さんと仲良くなって情報をもらうようにしてください。

一個人の動きでは限界があります。

情報収集のためには

「サラリーマン大家さん」を目指すあなたに、特選投資物件をご用意してお待ちしております。検索は「マザオク」で

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取引関係の拡大！？Ｍ＆Ａ取引仲介センター

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オーナーさんにとっていやなことはたくさんあります。

入居者が家賃を滞納したとき、…これは本当にいやですね。

どうやって回収しようか、考えますよね。

今では家賃保証の会社もたくさんあるので、ずいぶんその悩みは軽減された
ことと思います。

空室がでたとき、…これも空気を部屋に住まわせるのはいやですね。

これは一番やっかいな問題かも知れません。

他のページでも書いています。参考にしてください。（笑）

それ以外にも、まだまだオーナーさんの心配事はたくさんあります。

秋雨入り間近となりました。

物件をお持ちの投資家の皆さんは秋雨入りを前にして対策は万全ですか？

入居者の方から雨が漏ってます。と言われることほど、なさけないものはない
ですよね。

おまけに、雨がどこから漏っているのか、きっちり確認するのは至難の業。

しかも、雨が降り続く間は対処がなかなかできません。

いまだに雨漏りすると部屋の中にバケツを置いて対処するしかありません。

そんな雨漏りの物件をつかまないためにも、よく外壁や屋上防水には注意してください。

最近、地震が多かったせいか、外壁をみていると、シーリングがきれているものを
見かけます。

個人住宅でもこの前の地震で外壁のシーリングがきれているのを見かけました。

物件の傷み具合をはかる一つの判断材料として外壁の傷み具合、屋上防水の
劣化具合を充分に考慮に入れてください。

わからなければ、専門の業者に見てもらうのも一つの手です。

これから梅雨入りしますので、雨漏りには注意してください。

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　最近は、年賀状や暑中見舞いなど、氏名、住所や電話番号などPCに登録して
印刷している方も多いと思います。

最初のデータ入力がちょっとめんどくさいんですが・・・・

でも入力してしまえば、あとは簡単ですよね。(^^)v

今、新しくPCを購入してデータの入れ替え作業をしています。

友人や知人の氏名、住所を入力していて想像してしまうことがあるんです。

その住所をみて、この人はどんなところに住んでいるのかな～って。

マンション名などが書いてない人はたぶん、戸建に住んでいるなぁ～っと。

マンションに住んでいる方はすぐにわかりますね。

横文字の意味不明ですが、「リヴィエール赤坂」とか書いていたら
素敵なところに住んでいるように想像してしまいます。

一昔前ですと、メゾン○○、リバーサイド○○、ハイツ○○

そのままと言うのが、所有者の名前をつける、例えば塚本マンションとか
というのもあります。

このマンション名でいろんなイメージが膨らみます。

では、今お持ちの収益物件のマンション名、アパート名は何ですか？

まさか、○○荘なんてつけていないでしょうね。（笑）

不動産屋さんに入ってきて、物件資料を見せられたときに、内装関係や設備関係が
いくら立派でもお客さんはひきますよ。

逆に、マンション名が今風の名前になっていたら、勝手にイメージを膨らませて
決まる率も高くなります。

特に、分譲マンション業者はこだわりがありますね。

近鉄不動産ですと「ローレル」、東急不動産なら「アルス」とか。

ちょっと入居者には迷惑をかけるかも知れませんが、思い切って、オーナーさんの
イメージと優雅さや可愛らしさなど、その物件にあった素敵なネーミングを
つけてみてはどうですか？

ネーミングによってその物件のイメージが変われば、入居率の変わります。

当然、それだけでイメージもガラッっと変わります。

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最近のメルマガでは、物件情報の収集の仕方や有利な融資の受け方などについて
書いてきました。

読者から、「収益物件取得後の、利回りについても書いてほしい」とのご意見を
頂いたので、紹介します。

収益物件の利回りをあげるために考えることは

　１．購入前の値段交渉

　２．購入後の管理経費を削減する

　３．副収入で利益を上げる

　　　　　　　　　　と言ったところです。

もちろん、購入前の値段交渉で買付証明書を出す場合、売主の言い値で買付を
出される方はいないと思います。

購入後の管理についても、管理会社を変える、自分で管理をするなどして
管理費を削減することが可能です。

管理会社を変えて、物件を清潔にしたり、リフォームにも力を入れた結果、
入居率が高まったいう話は、よくあります。

意外に実践されている方が少ないのが、副収入を得る、といったところでしょうか。

例えば、自販機を敷地内に設置しているでしょうか。

自販機を置くだけで、月々いくらかの収入が増えます。

たぶん、ここまでは投資家の皆さんなら誰でもやっていると思います。

しかし、各飲料メーカーの比較を定期的にやっていますか？

売り上げと利益還元率から他業者に変更するということを考えてみてください。

あるオーナーさんは、これまでA社だった自販機をB社に変更しました。

これまで売り上げの１０％がオーナーさんの利益になっていましたが、
飲料メーカーを変えました。

結果、なんと！　

売り上げの３０％がオーナーさんの利益になるようになりました。

A社、B社いずれも某大手飲料メーカーです。

つまり、利益が３倍です。

自販機１台で月１万円の利益の場合では年間１２万円、の計算になりますが、

これが３倍になりますと、年間で３６万円の利益になります。

これはちょっとした賃貸ワンルームの年間家賃に匹敵します。

自販機を置くこと、そして置くと同時に絶えず利益を追求してください。

自販機だけではありません。

今では少なくなりましたが、携帯電話のアンテナの設置も考えられます。

これはメンテナンス等業者の方でしてくれるので、楽です。

マンションのモデルルーム案内用看板なども収益を上げる手段です。

是非、いろんな知恵を絞って、家賃以外の部分でも利益を上げることが
利回りを上げるコツです。

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以前、午後１１時からのワールド・ビジネス・サテライト（テレビ東京系列）で
「マンション投資」についての放送がありました。

サラリーマンが投資目的でマンションを購入することが多くなったとか。

相談者の中にもサラリーマンの方がいます。

そして、一様に、収益物件を探しているので、いい物件があれば紹介して
ください、とのこと。

そして、ある程度キャッシュがあれば収益マンションが買えてしまうんです。

個人でも２億円くらいの収益物件を購入するのに金融機関から融資を受けて
買ってるんです。

もちろん、これまでの実績があるからなんでしょうが・・・・

これまでの企業家の方々も戦線恐々としています。

「最近は個人さんにもっていかれることが多くて、やりにくくなりました」と
嘆いています。

まさに、いま不動産投資ブームです。

その背景には、ペイオフの解禁や年金の問題が絡んでいます。

現在、家賃をとって融資を受け分を銀行に返済して月々の残金が２～３万円程度
というのが、一戸のマンション投資の現状ではないでしょうか。

返済が終わると、家賃はすべて自分の所得になるので、これで老後の対策をと考
えているそうです。

一方で、その放送でも出てきた知人でもある金森さんは、不動産投資をいかだと
タンカーに例えて話していました。

小さないかだだと大きな波（リスク）がやってくると沈没してしまう。

しかし、タンカーだと大きな波（リスク）がやってきてもビクともしない。

一戸のマンションよりも大きな一棟ものの収益物件の方がリスクに強いという
考え方です。

そういう考え方が不動産投資には必要だということです。

とはいいものの最初から一棟ものの収益物件を購入するのは可能ではありますが
難しいのが現実です。

一戸のマンションがはじめて返済実績をつけてから次のステップを踏むもの
ひとつの手段だと思います。

ただ、返済期間については無理のない範囲でなるべく早く返済された方がいいと
思います。

２０年後の社会情勢がどうなっているかわかりますか？

いざというときに「売り逃げ」ということも考えて投資を行ってください。

となると、物件は駅近でないと苦戦するかも知れません。

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物件情報を手に入れました。

しかし、物件情報を手に入れているのはあなただけではありません。

つまり、投資家は他にもいて、物件をねらっているんです。

いかに、競合せずに、物件を落としていくか？

そんなのは簡単です。

競争しなければいいですよ。（笑）

競争しなくても、競争が少ないところで競争すればいいんですよ。（笑）

逆にいうと競合が激しいのは、投資用にしか向かない物件です。？！

投資目的でしか購入しないという物件です。

まだ、わかりませんか？

ワンルームや一棟アパートが競合が激しいんです。

あまり、自分ですまないですよね。。

例えるなら、高校野球で甲子園に出るのに、競合ひしめく大阪や
神奈川で勝負するか、鳥取や島根に行って甲子園を目指すのでは
どちらが甲子園に行きやすいか、ということです。

ワンルームや一棟アパートという激戦区で購入するよりも
ファミリータイプで勝負するほうが、腰を据えて購入できます。

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情報の入手先について

さあ、金持ち父さんになるために収益物件を買うぞ！と意気込んで
いませんか？

ところで物件情報はどこから入手しますか？

もちろん、一番先に思い浮かべるのは不動産業者さんからですよね。

それ以外でいうと、インターネットからの検索ですか？

Yahooでもgoogleでも「不動産投資」や「収益物件」で検索をかけると
たくさんの物件情報サイトがひっかかってきます。

この中から物件の資料請求をしたことがありますか？

資料請求する基準はありますか？

もちろん、利回りです。（笑）

もうひとつ

あなたの知っているエリアの物件であるということです。

土地勘のないところで物件を購入して「利回り」だけで
購入すると、あとで後悔することもあります。

あの地域は、住環境がよくなかった、人気のない地域だった、
ために入居者の質もよくないということを聞きます。

どこそこの地域に住むというのが、ステータスであり、賃料の値下げ
合戦に参入しにくい状況になるわけです。

例えば、関西でいうと、芦屋、このような地域は比較的賃料の
安定した地域です。

なるべく車で２０～３０分で行ける地域というもの
選択基準のひとつです。

さて、話を戻しますと、地元の不動産業者に声をかけることは
当然ですが、こまめに、信託系の大手不動産業者を回ることも
お勧めします。

（自分が地元の業者でありながら・・・・）

８０：２０の法則というものを知っていますか？

営業に例えると、全社員の営業マンのうち、全体のトップ２０％の
営業マンが全体の売り上げの８０％を占めるというものです。

つまり、私の感覚からすれば、不動産業者のトップの２０％の
業者が８０％の情報を持っていると言ったところでしょうか。

知り合いの地元の業者に声をかけると同時に大手の業者にも声をかけて
みて下さい。

日経新聞の朝刊や夕刊に物件情報が掲載されます。

情報収集と共に、業者リストも作成してください。

業者リストを収集してわかりますが、業者にも色があります。

区分所有マンションに強い業者、一棟マンションやアパートに強い
業者、色分けして攻略するもの手です。

そんな業者リストを労せずして購入することができるんです。

　　▼　『これを知らずに不動産投資は絶対するな！』 （ホームスタディ講座）▼

アマゾンで１位を獲得！『金持ち大家さんになるアパート・マンション経営塾』
の浦田健さんが渾身の力で世に出した実践！不動産投資スーパーゼミナール。

ゼミナール開講中にも関わらず、続々と新たな大家さんが誕生したという幻の講座です。

【あっという間に物件情報を集める方法】や【普通の物件を掘り出し物件にする
方法】など、常識では思いつかないノウハウが満載です。

先日も、セミナーでお会いしましたが、これだけのノウハウがあって投資家として
成功しないはずがない！

特に私のお気に入りはマル秘の業者リストです。このリストがあれば、
足を棒にして業者をまわることなく、業者の傾向がわかり、
効率よく物件情報が収集できること間違いなしです。
このようなものが出ると業者にとっては迷惑です。（笑）
　　　　　　　　http://tinyurl.com/bz865

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みなさん、こんにちは!

収益物件利回り研究会のヒデキです。

今日はちょっと横文字の「ROI」について書きたいと思います。

「ROI」※（Return On Investment）とは 投資収益率, 投資対効果といい、
収益物件の利回りと同じく重要視されるキーワードです。

「金持ち父さん、貧乏父さん」の著者ロバート・キヨサキ氏は
不動産の収益物件における ROIを利回り以上に重要視します。

例えば、1000万円の物件（賃料が年間100万円、利回り１０％）に対して
頭金を５０万円出して購入しました。

その時の「ROI」は

　１００　÷　５０　×　１００　　＝２００　％

つまり、「ROI」（投資対効果）は２００％ということになります。

頭金を50万円出してどれだけの対費用効果があるか、と言うことです。

この数字が大きければ、大きいほど、いい収益効果のある物件になります。

これから、収益物件を購入される時には、「利回り」と併せて
「ROI」も購入の検討材料にして下さい。

不労所得で暮らすための視点として必修です。

　

※投資した資本に対して得られる利益の割合。利益を投資額で割ったもの。

　企業の事業や資産、設備の収益性を測る指標として一般的なもので、
投資に見合った利益を生んでいるかどうかを判断するための重要な指標である。
情報システム投資に際しても、ROIが低い投資を行なわないよう心がける必要がある。

以上、収益物件利回り研究会　ヒデキでした。

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みなさん、こんにちは！

収益物件利回り研究会のヒデキです。

今日は、一冊の本を紹介したいと思います。

「家賃収入が月収を超える」（広瀬智也・束田光陽・内海芳美　著）です。

内容はそれぞれの著者が自分の不動産投資の経験をベースに書いています。

その中で、物件情報をもらえる確率を高める法として「自分が立ち寄った
不動産業者には、自己紹介書（簡単な履歴書）を置いて帰るようにしている」とのことです。

その中には「どんな物件を探しているのか」「どんな物件を持っているのか」
「こんな物件ならすぐ買います」といった内容を記載しておくのだそうです。

そうすれば、業者からの情報入手の確率が高くなったということを書かれています。

確かに、業者からすれば、こんな詳しい個人情報をくれるお客さんは上客なわけです。

そこで、もひとつ、塚本流にアレンジすると、その不動産会社に
営業マンがいるだけ、それぞれにその資料を渡しなさい、ということです。

不動産業者の営業マンは歩合で食べています。

ですから、営業マン通しでも食うか食われるかのライバルなのです。

履歴書を持らった営業マンは「俺の客にする」と躍起になること間違いなしです。

是非、試してみてください。

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みなさん、こんにちは！

ヒデキ＠収益物件研究会です。

今日、大阪は雨が降っています。

しかも水曜日。

普通考えることは、雨も降っているし、不動産屋さんは休みのところも
多いし、物件収集はお休みにしようかな・・・・

雨も降っていると気分の乗らないのもわかります。

しかし、視点を変えてみてください。

雨降りの日、同じように営業マンも外に出るのをためらっています。

しかし、会社内では、喫茶店のように自由が利かず、パソコンで
仕事をしている振りをしている営業マンも多いはず・・・
（真剣に仕事している営業マンの皆さん、ゴメンナサイ）

そんなところに物件を探しているんですが・・・・と行ってみて下さい。

営業マンはたぶん、時間をとってくれ、わからないところは色々教えてくれると
思いますよ。

逆に、営業マンにとって、大安や土日などに会社にいってもあまり相手してくれません。

また、今日が水曜日だといいました。

水曜日は不動産屋さん、休みのところが多いです。

しかし、営業マンが休みでも、社長がいることがあるんです。

社長は営業マンの物件情報を掌握していますし、個人的に
動いているおいしいネタを持っていることが多いんです。

私もたまに飛び込み営業をやりますが、収益物件について言えば
「あっ、収益はうちの社長が個人的にやっています」という返事が
帰ってくることも多々あります。

他の方が休んでいるときに、活動する・・・・いい情報を手に入れる秘訣ですね。（＾＾）

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みなさん、こんにちは！

不動動産投資の収益物件利回り研究会のヒデキです。

今日は物件の情報入手ルートについて

投資家の皆さんはどのように物件情報を手に入れていますか？

たぶん、不動産業者からだと思います。

では未だ、投資家になろうとしてなれていない投資家の
たまごのみなさんはどのようなルートで物件情報を手に
入れていますか？

もちろん、不動産業者からだと思います。

同じ不動産業者なのに買えている人と買えていない人がいる。

この違いはなんなのか。

不動産業者の頭の中の構造はこうなっています。

売主からの依頼を受ける。
　　　　　｜
　　　　　｜
　　　　　↓
まず、自分で買えないか、考える。
　　　　　｜（買って所有できないか）
　　　　　｜（買って転売できないか）
　　　　　↓
次に、直接仲介できるお客さんにあたる。
　　　　　｜（手数料が売主と買主からもらえる）
　　　　　｜
　　　　　｜←お客さんも、気心しれた業者さんに
　　　　　｜　　話を持っていく。
　　　　　｜　　次に、これまでに購入経験のある
　　　　　｜　　投資家の方に持っていく。
　　　　　｜
　　　　　｜←最後に見込み客に持っていく。
　　　　　｜
　　　　　↓
それでもお客さんが見つからなかった時
流通媒体（インターネットやレインズ）等に流す。

買主さんからの手数料に期待する。

このような頭の構造です。

投資家の皆さんの業者に対するポジションはどこですか？

その位置づけができれば、業者攻略が見えてきます。

以上、不動産投資の「収益物件利回り研究会」のヒデキでした。

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不動産投資の収益物件利回り研究会のヒデキです。

これから、収益物件を買う方々にとって、銀行の融資を受けられるか、
どうかは、意中の物件を探しあてるのと同じくらい大切なことですよね。

ところで、購入にあたってもう銀行には打診をしていますか？

いい物件がみつかった。

しかし、「融資が降りなかった」では、何をしてたのか、わかりませんから…

銀行といっても都市銀行から信用金庫まで多岐に渡ります。

自分と相性のいい銀行、信金、相性のいい営業マンを見つけることも
物件を見つけるのと平行してやっておいて下さい。

ある方は大手、地方を含めて20行まわってようやく融資してくれる銀行を見つけました。

購入する物件の内容によっても、融資額、融資条件が違ってきます。
個人の信用も大切です。

くれぐれも留意して是非、不動産投資家として成功してください。

とにかく、一つ購入すれば、それが一番大きな実績となります。

何とか一つめ、成功させてください。

融資のコツについてこのＤＶＤで勉強してください。

▽『１０年間で３億円の資産を作る　不動産投資セミナー』（ＤＶＤ）

業者でありながらこのＤＶＤで学ぶところも多いです。

ほとんどの投資家が自分の嗅覚や経験から投資を行なってきた中で、
マーケティングの大切さを学びました。

特に投資物件の持ち込み先、金融機関を実名で挙げているところはやばいです。
（そこまで言いますか！）
人口減少が進む中でも不動産投資に最適な都市があるとすれば？
（競争が激しくなるから秘密にしておいて欲しい！）
　　　　　　　　　　http://www.28083.jp/af/071/

特にこの辺りがポイントです。

4.資金調達のコツ

　　・都銀、地銀、信託銀行、信金、国金の違い
　　・当たり先はどうすればいいか
　　・複数の銀行に打診する
　　・銀行に他の保有物件を把握されないことが肝
　　・新設法人に銀行は融資するか？
　　・年収と買える物件は関係あるか？

5.融資が通りやすい物件の選定法とは

　　・レインズに載る前の物件情報を得る
　　　　～ネットの物件ではもう遅い
　　・エリアを絞り込むことが、物件情報を得るコツ
　　・業者を絞り込む～浮気する客に業者は真剣にならない
　　・1室の広さ～高利回りの落とし穴
　　・駅からの距離～バス便は不可か？
　　・RCか木造か～減価償却と耐用年数のつなひき

http://www.28083.jp/af/071/

　以上、不動産投資の「収益物件利回り研究会」のヒデキでした。

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みなさん、こんにちは！

不動産投資の収益物件利回り研究会ヒデキです。

ここ２、３日、収益物件を購入希望のお客さんと色々話す機会がありました。

いろんな要望を聞きますが、あの物件はああだとか、この物件はこうだとか、
挙句の果てには、現金収入の見込める別の件まで持ち出して。

最終的に、私は言いました。

色々話は伺いました。
私はあなたの世間話を聞いている時間のヒマはありません。
もっと焦点を絞りきれたときにお話しましょう、と。

ワンルームの収益マンションを探しているのか、
何でもいいから利回りのいい物件を探しているのか、
事業用を探しているのか、きちんとした明確な焦点がないと、
業者から相手にされなくなります。

最低限の条件は絞り込んでから業者まわりしてください。

意外に業者間での情報交換もあり、同じお客さんだとわかった
時点からそのお客さんに対して傾注しなくなりますので・・・

以上、不動産投資の「収益物件利回り研究会」　ヒデキでした。

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みなさん、こんにちは！

不動産投資の収益物件利回り研究会のヒデキです。

今日は、融資について書きたいと思います。

投資家のみなさんは、この物件は！と思ったら銀行に持ち込みますよね。

そこで融資が受けられるには、物件の担保評価と融資受ける人の返済能力が
基準になります。

最近の都市銀行さんの融資状況を聞いていますと、あまりとらわれずジャブジャブ融資をしています。

「融資するから、この物件を買いなさい」と言って銀行マンが物件を投資家に買わせています。

担保評価が高かったこともあります。

しかし、お客さんの内容では非常に寒い内容のお客さんだったのですが、何と融資が通ってしまいました。

我々、不動産業者からすれば、いったいどうなってんの？

と言わざるを得ません。

エンド・ユーザーで２億３億買っていく状況を目のあたりにしていると
とにかく、銀行融資はあまくなっています。

融資案件を銀行に持っていって見てください。

丸秘、業者情報ですが（笑）、MS銀行とM銀行がいけいけの方針だとか…

とにかくこの２行には案件を持ち込んでください。

他行が無理でもチャンスはあります。

そのMS銀行系列のKA銀行なんかは前からユルユルだったんですが…

今がチャンスです。

しかし、いくら融資が通るからといって、以前のバブルの二の舞にならないように、気はつけて下さい。

その融資について的確なポイントをついているＤＶＤがこれです。

　▽『１０年間で３億円の資産を作る　不動産投資セミナー』（ＤＶＤ）

業者でありながらこのＤＶＤで学ぶところも多いです。

ほとんどの投資家が自分の嗅覚や経験から投資を行なってきた中で、
マーケティングの大切さを学びました。

特に投資物件の持ち込み先、金融機関を実名で挙げているところはやばいです。
（そこまで言いますか！）

人口減少が進む中でも不動産投資に最適な都市があるとすれば？
（競争が激しくなるから秘密にしておいて欲しい！）
　　　　　　　　　　▽『１０年間で３億円の資産を作る　不動産投資セミナー』（ＤＶＤ）

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みなさん、こんにちは！

ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。

最近、物件は買えているでしょうか？

たぶん、めぼしい物件が少なくなくなってきたんではないでしょうか（＾＾；）

業者さんと話していても、「もう収益取り扱うのはやめた」という方もいます。

一年前までは利回りが１０％以上でバンバン売買が行われていました。

ところが最近では出てくる物件出てくる物件、ほとんどが業者間で２～３回転がった
物件ばかりです。

つまり、売主から買った業者さんが、ちょっと加工して、外壁を改修したり、エレベータを
変えたり、入居者を入れたりしてちょっと付加価値を高めて売り出しています。

面白みもなく、これらの物件がエンドユーザーさんに売られているのが事実です。

なぜ、これらの物件が面白みがないかというと、物件の持つ潜在能力がいっぱいいっぱい
だからです。

原石を磨いてダイヤモンドにすれば、大きな利益をもたらしますよね。（＾＾）

しかし、ちょっと傷のついたダイヤモンドを磨いて傷をなくした位では
儲けがすくないということです。

逆に、ちょっと傷がいくと、それ以下になってしまう可能性もあります。

つまり、「のびしろ」があるかないかということです。

この「のびしろ」の大きい物件が、業者間で転売されるうちに、「のびしろ」がなくなって
ある意味リスクが大きくなった、ということです。

是非、このことも考えて物件の購入やリニューアルを行ってください。

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今日は街中に出向きました。

休日は人でいっっぱいですね。

久しぶりのゲームセンターを覗きましたが、UFOキャッチャーが
多くなりましたね。（ぬいぐるみを挟んでとるやつ）

一度ムキになると、１００円だけのつもりが取れるまで際限なく
やってしまいますよね。

今日は１０００円も使って何も取れませんでした。

このUFOキャッチャーも投資商品だそうです。

金額は忘れましたが、そこそこの利回りがあがるそうです。

なんせ、私みたいなムキになるいいお客さんがいますから・・・

UFOキャッチャーの金額とか利回りとか、わかる方がいらっしゃいましたら
教えてください。

このゲーム機も資産ですよね。

ロバート・キヨサキはお金を生み出すものが資産だと書いています。

不動産投資の収益物件だけでなく、常日頃からいくら投資するといくら
還元されるかということを意識していれば、物件に対する見極めが
できるようになりますよ。

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皆さん、物件は買えていますか？ 不動産投資は順調ですか？

さて、任意売却の収益物件ではまだまだ「おいしい」（利回りの高い）物件はでてきます。

先日も一件契約しました。

債権者が3社あり、不良債権化している物件です。

現所有者から支払いに困っており、早く売却したい旨の相談がありました。

話を進めてようやく話がつきました。

１社1社に抵当権抹消のお願いし、はんこ代をいくらか支払いことで
抵当権抹消の了解を頂きました。

新しい買主さんに物件は買われていきました。

そのときの利回りは１●％でした。（黒丸はピーです）（笑）

そういった、物件に傷がなくても所有者に傷のあるような場合、
物件化できればいい買い物になります。

是非、物件だけでなく、そのような方を探してみるのもいいかもしれませんね。（笑）

なかなか、「あなた、支払いがしんどいのと違いますか？」とは聞けませんが・・・

任意売却と並んで今人気なのが競売物件です。

競売物件は「怖い」と思われている方もいるかも知れません。

でも最近は法改正でお手軽になりました。

競売についてはこれからという方、このセミナーで勉強して見て下さい。

家が３割も安く買える！ 『ビギナーの為の不動産競売入門セミナー』

東海テレビにも取り上げられました。

これから秋にかけて収益物件を検討される前に頭の中に入れといて損はないです。

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建築費や購入代金の他にかかる費用のこと。

大きく分けると税金関係、ローン関係、保険料関係、手数料関係がある。

税金は印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税など。

消費税は諸費用には含まないのが普通。

ローン関係では事務手数料やローン保証料がある。

保険は団体信用生命保険や火災保険、地震保険など。

この他、登記の際に司法書士に支払う登記代行手数料、
仲介会社を通して購入した場合の仲介手数料などがある。

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不動産の取得にかかわる資金の調達手段のひとつで、
自分で用意することを自己資金という。

そのほかの資金調達の手段は、金融機関からの
借入金や不動産証券化などの場合の出資金がある。

自己資金には、購入代金として使う頭金の他に、
税金やローンにかかわる事務手数料、仲介手数料、
保険料などの諸費用が含まれる。

自己資金が多いほど借金の返済リスクも減るので、
自己資金の割合をどうするかが資金計画を立てる時のポイントになる。

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直訳すると「現金の流れ」のこと。

つまり、投資活動や経費として実際に支出したお金と、
売上によって入ってきたお金の動きを意味する。

最終的に損益計算書のプラス・マイナス（現金残高）で表現される。

会計基準が変わってもキャッシュフローは変わらないため、
事業の収益性を判断するうえで重要な指標になる。

不動産経営では、継続的に入る賃料収入（インカムゲイン）と
売却益（キャピタルゲイン）の総和がキャッシュフロー。

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投資に対する利益の回収割合のこと。

不動産では、投資額に対する年間の賃料収入の割合を「還元利回り」という。

賃料収入から管理費や税金などの経費を除いた純収入を
基に計算する場合を「実質利回り」「純収益率」「ネット・キャッシュフロー率」と呼ぶ。

経費を引く前の総収入を基に計算する場合は「表面利回り」。

また将来の売却益も含める時は「投資利回り」という。

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