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物件の持つ潜在能力

最近の物件の状況ですが・・・

ある程度の物件は不動産業者が抱いて(所有して)転売されたものがほとんど
だと思います。


つまり、おいしいところは業者が吸っています。(^^;)

最近の物件情報をみていますと利回り7~8%というものが多くなってきました。

これらの利回りの物件は一度どこかの業者が所有して転売されている可能性が
高いです。


そのような物件を買ってもうまみはないでしょう。


逆に、今狙っていくべき物件は利回りが低くても、老朽化していても、潜在的に
能力のある物件を探すべきです。

物件の能力?才能?

何のことかわからないかも知れませんね。(笑)

実は、物件にも「潜在的な能力」というものがあるんです。


その物件が例え古くても、です。


例えば、老朽化が進み、入居率も半分の物件があったとします。

普通なら、検討しても購入しないのが、常識的判断だと思います。

しかし、その老朽化した物件を、耐震性能をアップさせたり、外観をリニューアル
させることによって入居率を高めたり、家賃を上げることに成功したとしたら
どうしますか?


そのまま持っていてもいいですし、転売して転売益を稼ぐもの手段です。

これが、物件の持つ「潜在的能力」の意味です。

では、なぜこのような物件があるのか?

家主さんの資金力不足であったり、マネージメントする(やりくりする)能力が
なかったためです。

プロ野球選手がトレードなど新天地で監督にその才能を見出され、再び活躍する
といったことがよくありますよね。(笑)

有名な監督としては、元タイガースの野村監督などが、「野村再生工場」と
いうような表現でその選手の能力を引き上げていました。

収益物件も同じです。

オーナーさんがその物件の潜在能力を見出し、再生させることができるかどうか。

例えば、人通りの多いマンションであっても、1階を居住用として貸している場合など。

店舗に変えれば、収益性は高まりますよね。(笑)

そんな潜在的な能力を持っている物件を探してください。

逆に言うと、才能のない物件は今利回りがよくても、将来的に厳しくなるので
よく検討してください。


駅から遠いとか、4階建てにもかかわらず、エレベーターがないなど、構造上の
問題がある物件は潜在的な能力に乏しいと思われます。


是非、物件の能力を見出していい物件を購入してください。

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営業マン
収益不動産の売買仲介業している営業マンです。日々営業の中から感じていることを日記風に綴っていきたいと思います。
宅建主任者です♪




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