収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法

　　収益物件利回り研究会

　　主宰　塚本英樹

　　〒552-0014
　　大阪市港区八幡屋１－６－１５
　　ＴＥＬ　０６－６５７７－５４６３　ＦＡＸ　０２０－４６６４－５４０１

　　メール:　info@11-104.com

　不動産営業にかかわる一方で、不動産投資に対する知識の提供を
　　行なっています。
　　営業マンの中でも、お客さんに売ってしまえばそれで終わり、といった人も
　　います。
　　不動産投資物件の購入者（オーナーさん）がババを引かないためにも
　　何をどういう視点から見れば成功できるのか、また、購入後の物件の
　　マネージメントについても日々の営業の中から体験したこと、感じたことなどを
　　包み隠さず提供していきます。

現在、自身も収益物件を一棟所有、家賃収入とネットからの不労所得は
　　所得以外に約１８万円／月です。

　　目指せ！不労所得１００万円です。

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◆マンガから不動産投資で成功する一歩を踏み出す裏技

一日一日が早いですね。

このメルマガをお読みの皆さんは物件を購入することができましたか？

また、高利回りの物件にすることができたでしょうか？

私自身、今年もたくさんのオーナーさんや社長さんに出会いました。

中には、ちょっと資金繰りにつまづいて、物件を売却するといった方も
いらっしゃいましたが、ほとんどの方が元気だったと思います。

そんな社長さんの中でも、特に若手の社長さんも増えたような気がします。

特に３０代の元気な社長さんがずいぶん台頭してきたなぁ、と思います。

そんな元気な社長さんと話をすることもあります。

ごはんを食べにいくこともあります。

そんなときに、必ず聞くことがあるんです。

「どうして成功したんですか」と（笑）

年配の社長さんなら、歴史もずいぶんあるので、「昔はこうだった。
ああだった」とういことを苦労話を交えて話してくれます。

しかし、若手の社長さんは違うんです。

多かれ少なかれきちんと哲学を持っています。

色々と教えてくれる社長さんの中に、かの有名なナポレオン・ヒルの
「思考は現実化する」を思考の原点とされている方がいらっしゃいます。

その社長さんは「思考は現実化する」をとにかく読んでください。
そして、１回だけでなく何回も読んで下さい、と言われています。

私は、その社長さんを見習っています。

この本を読んでわかりましたが面白いことに、本に書いてある通りの行動を
しています。

私の好きな携帯版「この思考は現実化する」は、５００ページを超える大作だと
思いますが、これは当然必読の書だと思います。

何回も読みました。

本は赤線だらけになりました。（笑）

でも最初から「成功するとは」なんて読むのは難しいですよね（~~;)

そんなみなさんために、ここだけのいい話を・・・

実は、マンガでナポレオン・ヒルの成功哲学を読めちゃうんですよ！(^^)v

「マンガと図解で驚くほどよくわかるナポレオン・ヒル 成功哲学」

今回は、ナント、この本がタダでもらえる方法をこっそりお教えします。(^^)v

　○こちらでナポレオン・ヒルプログラムの資料請求をするだけなんですよ！
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もちろん、資料請求は無料ですよ。
無料で資料請求できて、しかもナポレオン・ヒルのマンガ本がもらえる。

こんなことがあってもいいのかな！？

マンガを読んで成功マインドが学べる！

これをしないわけにはいかないでしょう（笑）

私の場合、その後、電話がかかって来ました。

でも、はっきりと購入の意思がないことを伝えました。

それから電話はありません。

それでも電話が嫌な人は、ちょっと考えてみましょう。

かけられても困らない（？）電話番号とか・・・

もちろん、他人の番号はダメですよ。

　○マンガで楽しく無料（タダ）で成功者のマインドを身に付けましょう！
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アスベストは、天然に産する鉱物繊維のことで、蛇紋岩系のクリソタイルと角閃石系のアモサイトなどがある。耐熱性、耐薬品性、絶縁性等の諸特性に優れているため、建設資材、電気製品、自動車、家庭用品等 3,000種を超える利用形態があるといわれている。
　しかしながら、主に欧米でアスベストの健康に対する危険性が指摘されて以来、わが国では、まず、労働環境の問題として、そして昭和の終わりから平成にかけて、一般環境汚染による一般住民の健康問題として顕在化した。
　その後、平成７年にクロシドライト、アモサイトについて労働安全衛生法に基づき製造・輸入・譲渡・使用が禁止された。現在も使用されているのはクリソタイルであるが、平成１６年１０月１日からは一部の例外を除いて製造、使用等が禁止される予定である。角閃石系のアンソフィロライト、トレモライト、アクチノライトについてはまれにしか産出せず、他の石綿鉱床に不純物として含まれることがあるが、石綿原料として国内の産業界では使用されていない。

アスベストは、強度を備えた微細な繊維構造を持つため、重さに比べて非常に大きな表面積をもつという特性を活かし、石綿スレート、石綿けい酸カルシウム板、ビニールタイル等の建築資材の繊維素材として使用されてきた。
　石綿はその９割以上が建材製品にしようされており、押出成型セメント板、住宅屋根用化粧スレート、繊維強化セメント板、窯業用サイディング、石綿セメント円筒に加工され、建築物の壁材、屋根材、外装材、内装材等にしようされている。
　建築材以外では、ジョイントシートやシール材に加工され、化学プラント等の配管や機器のガスケット、漏洩防止用のグランドパッキンに広範に使用されているほか、耐熱・電気絶縁板やエスカレーターのブレーキ等の産業用磨耗材等に使用されている。
　また、自動車のブレーキ・ライニングやクラッチ・フェーシング等の摩擦材及び潤滑材の繊維素材、並びに接着材、ペイント等の補填材に使われている。
　さらに、アスベストは、断熱、絶縁性に優れ、酸、アルカリにも強いため、電線の被覆材、機械、器具の断熱材、ガスケット、シーリング材、フィルター類や電解装置の中の隔膜などに利用されてきた。図３に平成８年度のわが国における石綿製品の使用状況を示す。
　アスベストの利用形態は、これらを含め、3000種以上あるといわれているが、平成８年度のわが国におけるアスベストの用途別使用量は、輸入されたアスベストの約93％が建築資材の原料として、残りがその他の一般材料として使用されている。

（参照　http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/kaizen/kisei/taiki/asbest/1.htm#1アスベストとは

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皆さん、こんにちは！

いよいよ今年も12月を残すところとなりました。

きっと素敵な一年だったと思います。

みなさんは、金利について真剣に考えたことがありますか？

購入予定の利回りだったり、金額に意識が行きがちですが、
実はこの金利というのも不動産投資で成功する大きなキーワードの
一つなんです。

今は低金利時代、そんなこともあって不動産投資が活況のようですが、
これが金利５％となったとき、不動産投資を今と同じようにお考えには
ならないと思います。

もし、銀行からの融資を受ける際の金利が５％だったとしたら
利回り８％程度の物件を購入する気になりますか？

たぶん、ならないですよね。

金利が５％になったらたぶん、結構なオーナーさんが悲鳴をあげるんじゃないでしょうか。

今、マイホームを購入される方が多いと思います。

金利は2年固定優遇の１．０％とか・・・

今がチャンスとお思いでしょうか？

今の金利では払えても2年が経過したのちの毎月の支払いを考える
恐ろしい気がします。

同じことが不動産投資にも言えます。

今は低金利時代、必ず、金利が上がるときがきます。

そのときにも大丈夫なように、固定にするとか、短期で支払いを済ませるとか
といった対策も考える必要があります。

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みなさん、こんにちは！

ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。

最近、建築業界にとっては逆風が吹き荒れています。

姉歯設計士による設計図の偽造問題、それを見抜かなかった検査機関の
イーホームズ、施工業者の木村建設、事業主のヒューザーなど
だれが、うそをついているのか、わかりませんね。

個人的には、事業主のような気がしますが、具体的なコメントは各方面に
ご迷惑をおかけしますので差し控えさせていただきます。

ただ、これまでの経験からして・・・

たぶん、事業主は高い値段で土地を買っている。

そのため、建築コストを抑えなければならない。

施工業者は、特に中小にとっては厳しい状況が続いているので
仕事を取らざるを得ない。

事業主は「うちは、これだけの予算しかないんです」

施工業者「わかりました。それでやらせてもらいます」

こんな会話だったんじゃないのかな、と推測します。

事業主からすれば、「当然、その予算内ですべて施工してくれる。
欠陥があってもそれは施工業者や設計者の責任」とも取れるような
ものではないでしょうか。

その結果、施工業者は自分のところではできないので、
下請けの業者に利益を抜いた上で、発注する。

当然、下請け業者が手抜きをしますよね。（^^;)

また、アスベストの問題もほおっておけない問題です。

かつて、建築物の耐火被覆に良く使われました。

阪神大震災の時には解体作業で、多くのアスベストが飛散し、大きな
問題にもなりました。

これからの収益物件にはあまり、問題がないですが、アスベストを使用
していた時代の物件には充分に注意しましょう。

入居者からクレームを付けられる可能性もあります。

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みなさん、こんにちは！

今、マンションデベロッパーのヒューザーや姉歯建築士の設計改ざんが問題になっています。

今も昔もどうしてこんなに手抜き工事が多いのでしょうか？

最近の土地バブルの状況を見ているとよくわかります。

今、土地は異様なほど、値上がりをしています。

場所によっては昨年と比べて2倍にもあがったところがあります。

これまで、こうしたデベ（マンションデベロッパーのこと）さんは土地と建物から
利益を上げていました。

でも今の状況では土地から利益を出せないんです。

建物、つまり建築物からしか利益を出すことになります。

どうやって今まで通り利益を出していくか・・・・

つまり、手抜きしかないですよね。(^^;)

しかし、業者の方はそのようにいいません。

コストダウンをはかった、と言います。

言い方を変えていますが、ようするにそのようなことです。

一番顕著に出てくるのはマンションの外壁です。

タイルを貼る、貼らないでは大きな違いがでます。

あとはバルコニー部分の壁ですね。

コンクリートで仕上げていれば、お金をかけていますが、
パネルなんかでしてあるマンションはコストダウンしているな、と見てしまいます。

非常用の階段なんかもコストダウンをはかれるところです。

とは言うものの賃貸マンションのほとんどは非常用外部階段はとってつけたような
鉄の階段です。

どこのマンションもさびが回っています。

そんなところも注意してみて下さい。

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みなさん、こんにちは！

最近は本当に投資ブームですね。

書店に行けば、株式投資の本が山積みされています。

１年で３億稼いだ・・・の方法とか、

でも本当にいまいい状況ですね。

私もひそかに・・・・・

結果は・・・・・・ちょっぴり儲かっています。

では不動産投資のほうはといいますと・・・・

本当に利回りが低いですね。

ちょっとでも金利が上がれば融資を受けている場合、つらくなります。

利回りでいうと、７％や８％。

でも、ひところ頑張っていたファンドですが、買うものがなくなってきたせいか
今では６％以上あれば買います、って状況です。

本当かな、って思いますよ。

ファンドに投資される方は充分に気をつけてくださいね。

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みなさん、こんにちは！

すっかり寒くなりました。

しかし、北海道では例年より13日も遅い初雪だったとか・・・・

これから冷え込むと思います。

体には気をつけてください。

今日は、朝から集中して物件を見てきました。

数をこなしてきました。

いいな、と思う物件もあれば、資料からのイメージとは
全然違う物件もありました。

今回、つくづく物件を見に行く大切さを再確認しました。

例えば、物件資料に一階店舗、入居中とありました。

「一階に店舗があり、経営しているいうことは人通りも多く収益としては
いいのではないか」と推測するかも知れません。

しかし、その店舗が飲食店等で臭いが出るような物件ですと、
上に住む入居者にとってはたまったものではありません。

特に、居酒屋など夜にその近くで立ちしょんべんをしたり、大きな声で
騒いだり・・・

今日行った物件の一階は魚屋さんでした。

玄関、とてもさかな臭かったです。

これでは入居者も集まりません。

そんなことも多々あるので、現場は必ず見ておきましょう。

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みなさん、こんにちは！

ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。

今日は久しぶりに雨でした。

ちょっと家賃相場と利回りについて書きたいと思います。

収益物件の購入を検討される場合、一番最初に考慮に
入れるのは、価格と利回りだと思います。

その条件がクリアがされたとき、立地や建築の築年数、入居の状況などに
目がいくのではないでしょうか。

単純に希望価格と利回りが条件にあっても注意しなければ
ならない点があります。

それは、利回りにも反映される月々の家賃が周辺相場と比較してどうか、と
いうことです。

同じ25平米のワンルームが周辺相場6万円のところ、購入予定の
収益物件の賃料が7万円だった場合・・・・

もちろん、一度退去されたら同じような賃料では入居は難しくなります。

計画は計画だけに終わってしまう可能性が高くなります。

購入前には、当然家賃表を見せてもらい、周辺相場と比較してどうなのか
充分比較検討することが必要です。

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みなさん、こんにちは！

ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。

今日は収益物件の話とは違う話をしてみたいと思います。

よく業者まわりをします。

業者と言ってもいろんな業者があります。

建売業者、賃貸仲介業者、売買仲介業者、分譲マンション業者　などなど

面白いのは、特に建売業者さん。

「うちは、今、好調なんで土地どんどん買いますよ！」

「建売の土地案件ありませんか？ガンガンいかせていきますよ」

ガンガンやらどんどんやら、ほんまかいなということがあります。

これと別に昔、業者の大先輩から教えてもらったのは
「不動産業者はうそつきが多い」といいうことです。

儲かってなくても、儲かっているような話をします。

これは、私も何人もそういう人を見てきたのでわかります。

ビジネスのマーケティングでも、儲かっていないところよりも
儲かっているところに仕事を発注しなさい、ということがあります。

これをハッタリでやっているのが、業者かも知れませんね。（^^;)

もちろん、そんな人ばかりじゃないですよ。（笑）

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みなさん、こんにちは！

11月3日は文化の日でしたが、文化らしいことはできましたでしょうか？

今日は一転して強制執行の現場立会いでした。

普通は、強制執行にかかる前までにいなくなるのですが、
今日の方はいらっしゃいました。（^^;)

でどうなったかというと、家主は何でもいいから「早く出してくれ」と
言っていたんですが、住人が仮病を使いました。

つまり、病人に対して強制執行できないみたいです。

あくまでも、特例中の特例だと念押ししていましたが・・・

もっと、強権的にするのかと思っていましたが、意外に
執行官はやさしかった。（笑）

しかし、部屋を追い出されることが、わかっているので
住人も役者になれるくらいの仮病をつかってました。

挙句に果てには、救急車が来る始末で・・・

住人は近くに行きつけの病院があるので、やばくなったら
自分で行くとのこと。

それなら、元気ですし、強制執行すべきだったような気がします。

手配した引越し業者、カギ屋さん、関係者はみんなドッチラケ。

また、来週ということになりました。

次回報告します。

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