収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法

今年は、新小泉内閣が発足しました。

来年の9月までと小泉さんは言ってますが、その後には当然消費税アップが
あるんでしょうね。(^^;)

その分、もっともっと無駄を省いて有効に税金を使ってもらいたいものです。

以前にも書きました。

「不動産ファンドはもうやばい」と・・・・

彼らは高くても買い続けなければならない使命があるんです。

結局、どうなるのか？

不動産バブルの崩壊は、今も昔も一緒。

ほとんどのファンドがなくなるそうです。

損をするのはファンドを買った個人投資家さんたちです。(^^;)

そのときに物件の一掃セールが行なわれることになります。

つまり、そのときが物件取得のチャンス。

今の不動産投資の宴（うたげ）が終わっても、もう一度、宴がやってきます。

そのときのチャンスを逃さないようにして下さい。

確かに今、物件の数は少なくなりました。

ほとんどがプロの持ち物です。

そのようなものは手を出さないで下さい。

投資家として、プロのものを買うのではなく、プロと同様の動きをして下さい。

たぶん、「ババ引き」で損切りしても売らないといけない状況になります。

そこがチャンスのねらい目です。

投資とは値段と価値の差が大きければ、大きいほどうま味があるんですから。

それまで、ジックリと勉強と融資対策をしておいてください。

お薦めＤＶＤはこちら
▽『１０年間で３億円の資産を作る　不動産投資セミナー』（ＤＶＤ）

業者でありながらこのＤＶＤで学ぶところも多いです。ほとんどの投資家が自
分の嗅覚や経験から投資を行なってきた中で、マーケティングの大切さを学び
ました。

特に投資物件の持ち込み先、金融機関を実名で挙げているところはやばいです。
（そこまで言いますか！）
人口減少が進む中でも不動産投資に最適な都市があるとすれば？
（競争が激しくなるから秘密にしておいて欲しい！）

　　　▽『１０年間で３億円の資産を作る　不動産投資セミナー』（ＤＶＤ）

宅地建物取引業者は、取引物件の売買等または取引当事者に対し、
対象物件について契約が成立するまでに、取引主任者から法定事項に
ついて書面を交付して説明させなければならない。

主なものは以下の通りです。

①登記された権利の種類、名義人等、②都市計画法等に基づく諸制限、③前面道路の種類意

④電気、ガス、上水道等の施設の整備状況、や建物の内部状況

⑤代金、借賃以外に授受される権利金、敷金、固定資産税、等

⑥契約の解除と違約金、⑦受取人の保証、⑧金銭貸借のあっせん等

⑨その他、区分所有建物の場合は敷地の権利や共有部分等、また、
割賦販売の場合には支払方法。

土地利用の計画的な配分を図り、市街地の環境を保全するために都市計画で定めます。

この用途地域によってその地域に建てられるもの、建てられないものが分けられて
います。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、
商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類です。

例えば、住居専用地域では工場は作れません。

用途地域では、建築基準法に基づいて建築物の
用途規制や建ぺい率、容積率等の規制が行われています。

関連用語　地域地区、第一種（第二種）低層住居専用地域、
第一種（第二種）中高層住居専用地域、第一種（第二種）（準）住居地域、
近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域

販売者	収益物件利回り研究会
販売責任者	塚本英樹
所在地	〒552-0014 大阪市港区八幡屋１－６－１５
TEL	06-6577-5463
公開メールアドレス	info@11-104.com
ホームページ	http://www.11-104.com/
商品代金以外の必要料金	商品代金のほか消費税がかかりません
申込の有効期限	ホームページで商品販売期間中、申込み（購入）できます。
不良品	ダウンロードに失敗、または正常にダウンロードできずデータが破損している場合、ダウンロード可能期間までに再度、ダウンロードしてください。再度ダウンロードに失敗、またはダウンロード期間を過ぎてしまった場合は、ご連絡ください。直接、別の方法でデータをお送りいたします。
販売数量	数量に制限がありません。
引き渡し期限	ご購入１4日後までダウンロード可能です。
お支払い方法	銀行振込
お支払期限	申込日から１週間。
返品期限	原則として返品はできません
返品送料	ダウンロード販売につき、返品送料はありません。
資格/FONT>	免許等が必要な商品は販売しておりません。

　◆オンラインとオフライン

先日、ニュースでやっていました。

灯油の値段が倍近くまで上がっているそうです。

北海道を含む寒冷地域では光熱費が大変ですね。

しかし、それによって光熱費を抑える工夫が色々と出てきているようで
人間の知恵というものはすごいものだとつくづく感じます。

色んな知恵を出せば、何でもできちゃいそうですね。(^^)V

今日は久しぶりに、物件の取得について書きたいと思います。

先日、スーパーアパマン経営コンサルタントの浦田健さんの話を聞いてきました。

浦田さんと言えば、ご存知の通り、空室を満室に変えるコンサルタントとして
有名ですよね。

まだ、物件をお持ちで空室でお悩みの方は、勉強してみて下さい。
業者からしても「なるほど！」とうなずきます。

実際に実践してみて、すぐに入居者が決まりました。

「マンション経営・投資を成功させる７つの非常識」
　　　　　http://tinyurl.com/alsz9

その浦田さんの話を聞いて感じたことがありました。

「ビジネスをネット上（オンライン）で完結していない」

「泥臭く(^^;)、（見込み客）リストを集めるために、講演会やスクールなど
の対面式（オフライン）で集めている」ということです。

昔から言われていますが、「ビジネスはオンラインで完結させない」というこ
とがでている実例です。

一方、不動産業界はというと・・・

逆に対面で商売をしています。

つまり、オフラインということですよね。

しかし、儲けているところとそうでないところには違いがあったんです。

今春の話ですが、業者さんもネット（オンライン）を有効活用されているとこ
ろは儲けているんですよ。(^^)v

ネットを利用されていない業者さんはかなり苦戦したと聞いています。

つまり、オンラインとオフライン、どちらかの一方だけでは、効率が悪いよう
です。

以前にも書きました。

物件を購入したいときは、自分の預金額や取引銀行、年収や希望物件などを書
いた略歴などを持って業者さんまわりをしたほうが効果的ですよ、と。

これはつまり、オフラインの作業ですよね。

もう一つ、購入の効率を高めるためにオンラインの切り口から頑張ってみてく
ださい。

もうお分かりですよね。

ネット上で、物件購入の意思表示のサイト作成してください。

登録サイトから物件購入希望の申込をしてみてください。

物件情報の収集には役立ちます。

そんなことはめんどくさいと言われる方は業者リストをお金を出して
買って下さい。（笑）

　『これを知らずに不動産投資は絶対するな！』 （ホームスタディ講座）

【あっという間に物件情報を集める方法】や【普通の物件を掘り出し物件にす
る方法】など、常識では思いつかないノウハウが満載です。

特に私のお気に入りはマル秘の業者リストです。このリストがあれば、足を棒
にして業者をまわることなく、業者の傾向がわかり、効率よく物件情報が収集
できること間違いなしです。

このようなものが出ると業者にとっては迷惑です。（笑）
　　　　　　　　http://tinyurl.com/bz865

以前にも書きましたが、物件を買う前には、相手の手の内をできるだけ多く調
べておく。

なんせ、有利に交渉が進められますから。(^^)v

野球も不動産投資も似たところがありますね。

異常な状況になりつつあります。

土地の値上がりは本当に異常です。

一年前と比較しても倍から3倍になりました。

この土地値で上物を建てても、採算がとれません。

でも、誰かが買っているんです。

その誰かも、まだ値上がりを見込んで、利益をのせて売りに出しています。

どこかで、誰かがババを引くんでしょうね。

でも、そのババを引いた個人や会社は自己破産や倒産で済むかも知れません。

そのしわ寄せは銀行であり、再度公的資金を注入するなど、結局、私たちの
税金を使うなど私たちのところに跳ね返ってきます。

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最近、ますます、不動産投資に関して過熱してきているように思います。

物件情報は手に入れられることができているでしょうか？（^^)

今日も営業マンと情報交換してきました。

このミニバブルはもう少し続くかも知れませんね、という内容。

最近ではキャピタル・ゲイン（売却益）を狙った業者や金融屋さんも出てきま
した。

それだけではありません。

もっとややこしい方・・・・

わかりますよね。

物件を購入される前には、必ず物件の謄本をよくみて下さい。

短期間に所有権が転々としている物件は要注意です。

現に、そういう筋の方から購入した物件は瑕疵があってもなかなか、応じても
らえないなどの話を聞きます。

購入の際にはとにかく、前所有者がどんな方（業者を含む）だったのか、念入
りに仲介業者に聞いてみて下さい。

そういった意味では、最近では利回りが１０％を超えるビックリ感のある物件はなくなってきました。

あっても違法建築や５階まで階段であがらないといけないような物件です。
（つまり、エレベーターなし）(^^;)

いま、購入の基準としては、自分の中でナットク感があるかどうか、だと思い
ます。

そのナットク感がないものは、やめたほうがいいです。

もう一つ、ゼイタク感です。

中古物件の中には、２０平米前後のバス・トイレ一体型の物件も多数あります。

間違ってもこのような物件には手を出さないようにして下さい。

いまは、３０平米前後のゼイタク感があるものが求められています。

客付けの部分で難しい部分もありますが、新築を狙うのも一つの手段かも知れ
ません。

是非、頑張ってみて下さい。

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◆他業種を見習う◆

いきなりですが、最近、皆さんは旅行に行ったでしょうか？

海外でも結構です。国内でも結構です。

たぶん、あると思います。

どのようにして旅行の内容を決められますか？

旅行代理店においてある、訪れてみたい旅先のパンフレットを
もらってきて概要を決めるここと思います。

実は、パンフレットをおいている旅行代理店は、ホテルや旅館に営業を
しているのです。

このシーズンにこれだけの客を宿泊させるので、その分の手数料を頂け
ませんか、と・・・（^^)

図にしてみますと・・・

　　　宿泊者　　→　旅行代理店　→　ホテル・旅館

それだけではないんです。

これまで、自分はお客さんだと思っていたホテルや旅館が逆に旅行代理店に
営業し始めているんですよ。

図にしてみますと・・・・
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　旅行代理店　←　ホテル・旅館

実はホテルや旅館といったところは、これまでの不況から抜け出すために自助
努力を始めているんですよ。

つまり、ホテルや旅館等の宿泊施設からすると旅行代理店はお客さんになった
わけです。

私の親戚も長野県で旅館業を経営していますが、たびたび上京し営業を行って
いるそうです。

もう、おわかりですよね。

この家主業というもの、ホテル・旅館業に似ていませんか？（^^;）

つまり、宿泊者は入居希望者であり、旅行代理店は不動産業者というわけです。

図にしてみますと・・・

　　　　入居希望者　→　不動産業者　→　家主

しかし、残念なことに家主さんは、まだ自分のことをお客さんだと思い込んで
いるんです。

これでは、旧態依然で、入居者が集まるわけがありません。

ホテル・旅館の業者と同じように不動産業者に営業をしていかないとその先は
目に見えてます。

このように、他の業種に目を向けてみると、満室するヒントが隠されています。

是非、他業者から盗めるものは盗んでください。

例えば、レンタカー屋さん、毎日、車を洗ってますよね。

物件をお持ちの方はその物件を毎日、清掃していますか？（^^;）

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　リフォームの必要性を書きました。

それと合わせて重要な要素がもう一つあります。

タイトルの通りです。

「日当たり」です。

内見者が気にするのはローケーションと日当たりです。

昼間でも日当たりが悪い物件は本当に入居率が悪いです。

収益物件を検討する際にはこの日当たりが悪いことによって
空室が続いているような部屋がある場合には、気をつけてください。

現状の家賃設定では埋まらないと思って間違いありません。

家賃を下げるなどの対策が必要です。

現況が満室でも、あまりにも日当たりが悪いために
その日当たりが悪い場所の部屋に空きが出たときのリスクも
考慮しましょう。

あまり慎重になりすぎてもダメですが・・・・

メールマガジンを一本紹介します！

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最近、賃貸のお客さんが多いです。（笑）

基本的には売買が中心のビジネスを行っています。

もちろん、事務所の来られるお客さんを待っているわけではありません。

紹介でお客さんが来ます。（^^）V

何軒が賃貸（居住用）を案内します。

最近の入居希望者は希望だけは充分くらい言いますね。（^^;）

相場が10万円程度のところで、上限は8万円。

オートロックに、フローリング、モニター付インターフォンetc

そんな都合のいい物件はあるかいな～

それ相当の物件に案内します。

でもやはり、それ相当ですね。（^＾;）

マンションの入り口から汚れている・・・・

部屋の扉を開けるとかび臭いにおいが襲ってくる・・・・

ゴキブリが命絶えてよこたわっている・・・・・

こんな部屋に住みたいと思いますか。

簡単なところで、畳からフローリングに変えるだけで全然違います。

イメージがよくなります。

畳がいいという方もいるかもしれませんが・・・

浴室や洗面、思い切って変えることも必要です。

やはり、新しいものには内見者も反応がいいです。

是非、空室のままの部屋があれば、思い切ったリフォームをしてみて下さい。

反応が違います。

家賃も高く設定できますし、リフォーム代も経費で落ちます。

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みなさんは、休日をどう過ごされましたか？

家でテレビをみていた。
家族で旅行に出かけてきた。
パチンコをしてきた。

などなど、いろいろだったと思います。

私は、何をしているかというと、

メルマガを書くための資料を集めていた。
物件を見に出回っていた。（休みの方が車が少ないので）
不動産投資に関する本を読んでいた。
ネットで物件の検索をしたり、情報収集をしていた。

テレビをみていたり、旅行に出かけた方と比べて、どちらが早く物件を
手に入れることができますか？

答えはもうおわかりですよね。

仮にも不動産投資で不労所得を得ようと考えているのでしたら、人と同じ事を
していても得るものは得られません。

もし、将来、不動産投資で不労所得を得たいのであれば、自由になる時間を
どのようにやりくりするか、これは重要なことです。

私でも休みの日の自由な時間をいかに有効に使おうか、と真剣に考えてその
通りに行動します。

こういった常日頃からの取り組み方も気をつけてみてください。

まさに、不動産投資スピード成功すると思います。

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　◆カネ余り時代
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昨日、ワールド・ビジネス・サテライトで金余り時代の不動産投資について
特集が組まれていました。

見られた方も多いことと思います。

投資用の収益物件を見つけるために、足で実際に現地に赴き物件を調査してい
ました。

プロでも素人でも現場には足を運ぶ、これが鉄則ですね。

通販大家さんの金森さんも出ていましたね。
　▽　1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）
　　　　　　http://tinyurl.com/copmb

金森さんも「まだまだ銀行はカネがあまっているので、適切な評価で銀行は
ドンドン融資するだろう」とのこと。

不動産ファンドは「好立地」と「長く入居しやすい」案件ならドンドン買って
運用しています。

このカネ余り時代に加えて、低金利時代は2007年の春までは続く見通しをして
います。（^^)v

今のうち、知識を蓄えて、いい物件が出てきたときには即断できるような体制
だけはとっておいた方がいいでしょう。

前での金森さん、不動産投資と平行して今度はＭ＆Ａですか。
　　無料メルマガで知識を増やしておくのもいいかも知れませんね。
　　　http://tinyurl.com/ael5c

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みなさん、こんにちは！

ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。

いよいよ今年も12月を残すところまでやってきました。

年内にもう一つ仕事がしたい、ということで頑張っています。

しかし、それ以上に他の業者さんも頑張っています。

色々な業者さんと会いますが、十人十色ですね。

最近はナニワ金融道を地でいくような社長さんとお会いしました。

さすが、凄みがあります。

お客さんをきっちりカタにはめています。（笑）

一頃に比べて物件の数も少なくなってきましたが、利回りも落ち着いてきました。

大体７～８％でしょうか。

首都圏では６％台の物件もあるとか・・・

ファンドも以前でしたら７～８％利回りがまわっていたら買っていましたが
いまでは、ものがないので、６％でも買いますよ、と言ってきます。

７～８％台の物件でしたら、買うのは控えたほうがいいと思います。

７～８％台の物件でしたら新築がかえますよ。（笑）

時間をかけても、物件をじっくりと吟味して買われることをお勧めします。

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