みなさん、こんにちは！
ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。
物件は買えていますか？
いい投資はできていますか？
最近はいい物件が少なくなってきたのでなかなか
買いにくいと思いますが・・・・
ちょっとした利回りのいい物件は違反建築であったり・・・
それでも多少の違反建築であっても金融機関は融資するように
なってきました。
融資を受けられることはいいことです。
しかし、将来その物件を解体するときに現在の物件と同じものは
建てられない、ということです。
特に建蔽率、容積率オーバーの物件は再建築した際、
採算のとれないものになる可能性もあります。
違反建築の収益物件を買って、解体する前に売り逃げする場合には
問題ありませんが、そのような将来的なことも考えて投資をしてください。
しかし、最近の利回りの低さには閉口します。
融資を受けて不動産投資をする場合には慎重に進めてください。
キャッシュフローがどうなのかということに視点をおいて投資してください。
みなさん、こんにちは！
物件は買えていますか？
たぶん、ネットや業者から直接物件資料をもらって検討しているところだと思います。
その物件情報の中で、気をつけなければならないのは、徒歩１分の魔術です。
不動産情報（チラシ等）で表記されている徒歩１分とは１分間に８０Ｍ換算で計算しています。
ちなみに、分速８０ｍで人は歩けるのか・・・・
大人が急いで歩いているときのスピードだと思います。
ですから、物件資料に徒歩５分と書いてあっても実際には１０分かかったり
します。
しかもその途中に信号があっても考慮されていません。（^^;
そんなところを十分に注意しながら物件を見てみて下さい。
金融機関から融資を受けるときにだれもが気にする「借入金利」と「返済期間」
このふたつのキーワードを読み違えると、取り返しの付かないことになります。
つまり、この２つの条件によって毎月の返済金額が確定します。
みなさんの毎月の返済金額はいくらですか？
それにおおよそ総家賃のの２０％の維持費を合わせたものが支出と計算して下さい。
どうですか？
今、入ってくる家賃合計と比較してその支出は少ないですか？
多いですか？
少なければマイナスとなり、毎月マイナス分を持ち出さなければなりません。
十分、借入金利と返済期間には注意して下さい。
気がつけば2006年も１月が終わろうとしています。（^^;
心配していたヒューザー問題やライブドア問題なども一過性のもので
不動産取引は引き続き活況のようです。
最近、新築の物件が多くなりました。
しかし、中古物件と違って、まだ入居者がいないので、買う人としても
心配ですよね。
「買ったはいいけど、本当に入居者で詰まるのか？」
これはオーナーさんにとっては一番の問題ですから。
ちなみに不動産業者さんにとっては、契約はしたものの決済までの時間が
長いのでそれはそれで心配なんです。（笑）
取引までに何があるかわかならいので・・・・（^^;
その入居問題について、買主さん、つまり新オーナーさんにとっての不安を解消してくれる
のが、「家賃保証制度」です。
契約内容は各社色々ですが、「家賃設定の満室予想収入に対して８０％は
保証しますよ」、といったようなものです。
つまり、月に満室で１００万円の家賃収入がある場合、８０％保証では
８０万円、必ずオーナーさんのことろに家賃は振り込まれるわけです。
ちなみに、月の家賃収入が６０万円であっても家賃保証をしている会社は
オーナーさんに８０万円を支払わなければなりません。
つまり、保証した会社は２０万円の赤字です。
逆に満室で家賃収入が１００万円になった場合はその会社は２０万円の儲けです。
「家賃保証」は安定した収入が見込めるのがメリットです。
毎月の家賃収入に悩まなくてもいいんですよ。
うれしいですよね。
しかし、一方で、もちろんデミリットもあります。
このような「家賃保証」の契約には期間があります。
つまり、３５年経ったあとも、８０万円の保証をしてくれるのか、と
いうとそれはしてくれません。
契約によってまちまちですが、３年後とか２年後に家賃設定の見直しと
いうものがあります。
新築のときは、新築というだけで入居者も決まっていたものが、中古に
なると、「駅が近いとか、設備が充実している」といった要素がなければ
入居者が決まらないことも出てきます。
その結果・・・
管理会社曰く
オーナーさんに対して「空けていても仕方がないので、家賃を下げてでも
入れましょう」
この言葉をきっかけに家賃が下げられていきます。
そうなってくると、「家賃保証」の算定額も低くなり、保証される額も
低くなります。
その「家賃保証」が保証会社とオーナーさんで同意に至らなければ、契約解除です。
「家賃保証」に関してはいい部分もあるんですが、後々のことを考えると
？？？？だと思います。
不動産投資の焦点は、入居率ですから、いかに入居させることができるのか、
このことができるんであれば、「家賃保証」は使わないほうがいいと思います。
年々、一年の早さを感じます。（笑）
これまで、不動産投資についてのノウハウ等について書いてきました。
どちらかというとメリットの部分が多かったと思います。
「こうすれば、いい物件が買えますよ」
「管理をこうすれば、入居率が上がりますよ」
「副収入も頑張って得ましょう」
などなど。
しかし、デメリットについても今日は書きたいと思います。
不動産投資のデメリットにはどんなものがあると思いますか？
今、オーナーさんの中で一番の悩みは「空室が増えてきた」「家賃の滞納があ
る」といったところではないでしょうか。
それ以外にもまだまだあります。(^^;
変動相場で住宅ローンを組んでいる人ならすぐわかりますよね。
そうです。金利の上昇です。
無借金で物件をお持ちであれば、問題はありませんが、ほとんどの方が金融機
関からの融資を受けられて物件を所有しています。
その金利の上昇すなわち借入金の利率の上昇は、借入金の支払い額を増加させ
ます。
今、お借りなられている利率は何％ですか？
仮にその利率が１％上がったとしたら、毎月の支払い額はいくらになりますか？
家賃収入の総額と金融機関への支払いを比較してみて下さい。
金利の上昇は大きなデミリットの要因になります。
金利の上昇はないとマスコミ等は言っていますが、少しずつ景気も回復して
います。
どこで、上げるというかわからないですね。
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収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法 創刊号 2005/3/7発行
目標6月末10,000万部！ 残10,000部
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皆さん、こんにちは！
３月に入り、少しずつ暖かさを感じるようになりました。
それにつれて、鼻水もタラタラと。 とほほ…
今週号は
収益物件で成功するためのヒントをお伝えします。
今、収益物件のオーナーとして活躍中のあなたも、
これから収益物件のオーナーとして活躍予定のあなたも
知っているようで、あまり皆さん実践されていないことです。
それは収益物件は「利回り」に始まり、「利回り」に終わるということです。
では何％の利回りがいいのか？
高ければ高いことにこしたことはありません。
但し、銀行の融資がついての話です。
高い利回りの中には風俗関係の物件がありますが、都銀では融資してくれません。
見極めは、今は利回りが高くて、２０年後も高利回りが維持できるもの。です。
４階建てや５階建ての物件でエレベーターが付いてない物件、現在１5％で
回っているとします。
あなたは買いますか。
この見極めが、不労所得の勝ち組となります。
では次回へ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
編集後記
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
現場の不動産業者としてたくさんの物件を見ています。
その中で、いいものをみつけるにはコツが入ります。
そのコツを少しでもお伝えできればと思います。
ぜひ、不労所得でリッチで自由な時間を手に入れて下さい。
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＜メルマガ発行元＞
◆収益物件利回り研究会
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〒552-0014
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TEL 06-6577-5463
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いつも閲覧ありがとうございます。
ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。
昨日、売買契約で昨年禁止になりました中間省略登記が本当に
できないものか、司法書士の先生に相談してきました。
「そんなのできるわけないでしょう」と言われるかも知れませんが・・・
でも「中間省略登記問題研究会」なる会が中間省略はできるとの記事を
掲載していました。
わずかの望みを持ちつつ、懇意にしている司法書士の先生に相談して
きました。
できるとした記事の内容は下記の通りです。
第１の売買に①代金支払い後に所有権を一定期間売主に留保する特約と、
②買主の指定する者に直接所有権を移転する旨の特約を付ける。
そして代金完済後に、中間の業者は他人物売買の「売主」として転売し
第１の売主として転売先に所有権を直接移転する。
というものでした。
しかしながら、現段階ではそのような形で登記ができたとの情報もなく
中間省略登記は残念ながらできないようです。
そのような方法ができた司法書士の先生、業者さんがいらっしゃいましたら
ご教授下さい。
今年も1月は半分が経過しました。
みなさんにとって今年の目標を遂行できていますか。
不動産投資で成功する人、しない人、それぞれだと思います。
しかし、一気に成功するとは限りません。
日々、努力された方だけが、本物の成功をつかむと思います。
オーナーさんを見ていてもそのことは良くわかります。
一収益物件に一喜一憂することなく、うまくいったものは続ける。
そうでなかったものは試行錯誤をしてそれでもうまくいかない場合には、損切
りしてもいいので売り切る。
そうした決断も投資家には必要かと思います。
株式投資でも同じですねよね。(^^)
自分の中で損切りラインを決めておく。
そうした確固たる信念をお持ちの方が投資では成功していると聞きます。
先日、スポーツニュースを見ていますと、プロ野球の楽天の野村監督が出てき
ていました。
監督曰く、「準備の充実なくしていい結果は生まれない」と言っていました。
なかなか含蓄のある言葉・・・(^^;)
投資家のプロを目指すのであれば、当然のことです。
この一年の計画を立てられましたか？
是非、準備の充実を図られて下さい。
成功した不動産投資家になるために！
今日は物件調査に行ってきました。
天気もいいし、いい物件に出会えるような気がしていました。
事務所から車を走らせること３０分、目的の物件に到着しての第一印象は
「なかなかのいい物件ではないかなぁ」
平成の築ということもあってまだまだ建物はしっかりしているし、玄関まわりも
きちんと整備されている。
ゴミ関係もきちんと管理されている状態でした。
違反建築もしていないし、１階の車庫申請はそのまま車庫として使われてい
る・・・結構、車庫で建築確認申請を出して完成後、事務所仕様に変更すると
いったことが行われています。
こんな場合、金融機関によっては融資を嫌がるところもあるので注意して下さ
い。
間取りは１LDKこれからも対応できるし、駅からも５分ということありません。
しかし、残念なことにその地域があまりいい環境になかったのです。
たった人気のある高級感のある地区の通りをはさんで向かいだったんですが・・
これほど、行政区が違うだけで雰囲気が変わるとは。
それほど、行政区の持つブランド力はポイントになります。
不動産投資において行政区のブランド力は無視できません。
購入される時には、その行政区、市や区や町の状況、歴史なんかも考慮に入れ
てください。
みなさん、こんにちは！
ヒデキ＠収益物件利回り研究会です。
家主さんにとって、空室問題、家賃の滞納問題、原状回復の問題
色々悩み事もたくさんありますよね。
最近は家賃の滞納はずいぶん減ったと思います。
家賃保証の会社が本当に増えました。
保証会社に任せておけば、家賃滞納問題についてはクリアできそうですね。(笑）
原状回復の問題、どこまで原状回復なのか、色々ありますが、
概ね判例などが揃ってきましたので、その判例に従って対応すれば
大きな問題にはならないと思います。
しかし、空室の問題に対してどのように対応していますか？
例えば、単身者向けの物件ですとブロードバンドに対応していることは
大きな入居者獲得へのメリットになります。
特に単身者でインターネットをさわっていない人はごく稀ではないかと
思います。
こんなニーズに即対応する。
これが空室を埋める大きなポイントです。
みなさん、こんにちは。
マンション・アパート経営はどうですか？
入居率は１００％ですか？
もしかしてまだ、不動産業者さんが連れてくれるお客さんを
待ってコタツに入っているっていうことはないですよね。（笑）
以前にも書きました。
他業種に見習う
もう不動産業者だけに頼ってはいられない！！！
そんな家主さんにはこちらから打って出るべきです。
どんな方法があるのかってですか？
よう～く頭を使って下さいね。
これからのオーナーに求められる資質としては
アイデアと行動力です。
考えて考えて、考え抜いて、アイデアを実行に移す・・・（^^）
これしかありません。
これをどれだけ実行しているか・・・・
これがポイントです。
別の言葉でいうと、「攻撃は最大の防御」です。
マーケティングの著名人はこんな言葉を使っています。
「魚を釣るのに1本の釣糸だけ垂らしているのと、１０本の
釣糸を垂らしているのではどちらがよく釣れるか」
もちろん10本のほうが可能性がありますよね。
不動産業者に任せるのが一本めの釣竿だったら他の
9本は自分で考えて釣り糸を垂らして下さい。
ある家主さんは自らＨＰを作成し、直接入居者を募集し始めました。
ある家主さんは、自前の物件資料を作って業者まわりをし営業マンと
懇意になっています。
ある家主さんは、来客の多くなる土曜日の前の金曜日の夕刻に
目に止まるように、記憶に残るように、業者さんにＦＡＸしています。
結果は皆さん、成果を出しています。
つまり、やるかやらないかだけです。
経営トップのアンケートでは 2006年業況の見通しから
景気の回復と地価の反転と共に、昨年は不動産の流通市場が一層活況を呈しました。
分譲・賃貸マンションや建て売り住宅の大量の供給も続き、不動産の本格的な回復に堅調
さがうかがえました。
今年も一層の景気の回復が期待できる一方で、金利の上昇や消費税率のアップといった
逆風が吹いてきそうです。
また、世間を騒がせた耐震設計偽装による社会不安の払拭も大きな課題となりました。
主要な不動産・住宅会社60社の経営者を対象にした住宅新報が実施した業況の見通しア
ンケートは以下の通りです。
今年も不動産流通や不動産投資の市場拡大が続き、ビル市場は改善、
用地難を抱えながらもマンションと戸建て市場は前年並みと明るい見通しが大勢
を占めました。
昨年までの慎重論は影を潜め、強気の経営姿勢がうかがえる結果となりました。
（参考：住宅新報社）
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不動産経営のらくらく兼業大家♪
不動産経営の総合情報サイト。
賃貸マンションを経営する兼業大家が、賃貸物件の集客、管理、空室対策、リフォーム等の不動産経営をご紹介！
｢大家さん学びの会」のサイト
さて、この「大家さん学びの会」アドバンスでは、進化をし続ける大家さんをサポートする様々な特典が準備されております。
大家さん学びの会
一緒に賃貸業を極めていきましょう！！一緒に切磋琢磨できる大家さん（現在大家さんで無くても将来大家さんを目指してる方なら参加OKです！）仲間を募集しています。1ケ月に１回程度の頻度で、勉強会を行っています。
http://blogs.yahoo.co.jp/tets0001tets
備忘録的なブログではありますが、投資をめざす方々の参考になれば幸いです。
私はサラリーマン大家。ただいま修行中！
賃貸アパート・マンションの経営の道、一緒に極めていきましょう！
不動産 大好き
中小企業に勤務する中年男。将来設計のために投資マンションを買い、経営中。
不動産から得る収入は2棟で合計月195万円、税引前キャッシュフローは月75万円。
実際の経験に基づいて、健全な不動産経営についてのノウハウを発信するサイト。
アパート投資の王道
不動産投資＆アパート投資を応援、手助けするサイト。
T氏の不動産賃貸業日記 ～アパート・マンション経営で経済的独立を目指す～
現時点の年間家賃収入は約160万円。現在は、一棟物アパート購入に向けて取り組んでいます。
ダイ・マスヤマの『マンション資産の真を極める』ブログ
不動産経営コンサル（一級建築士）が語る不動産業界の裏事情とは！？
アパートで目指す、経済的自由への道
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三代目大家の不労所得獲得日記（不動産投資）
私も、不動産投資に興味を持ち、アパートを購入してアパート経営を始めました。
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住宅情報信州編
"信州に住むとこんな風"を感じてもらえるような情報をお届けします
不動産会社が売主と買主の間に売買の仲立ちをする。
仲介手数料が必要な場合がほとんどである。
但し、仲介手数料を払うため、媒介（仲介）する不動産業者には
物件に対する説明責任が課されており、基本的には
安心して売買できます。
公庫の事業承認を受けて建設、販売される住宅で、
購入者が一定の条件を満たせば公庫の融資が受けられる。
最寄り駅までの所要時間を、道路距離を1分間に８０ｍ進むものとして
算出したものである。
信号や横断歩道などは考慮に入れていません。
実際の駅からの時間が表チラシ等の情報より多くかかるのは
止まっている時間を入れていないためです。
土地の一部に私道が含まれている場合や土地の接する道路に
共有持分がある場合、「私道負担」といいます。
私道負担がある場合、権利関係で何かと面倒な場合があるので
事前によく調査をする、または業者に聞くなどして最善の注意を払う
ことが必要です。
最近、話題で多いのが、「不動産ファンドはボチボチやばい」ということで
しょうか。
あと、2007年から消費税も上がるだろう、という話も出ます。
時々、人口減少についての話もでます。
ちょっと品のある業者さんのところに行くとです。（笑）
私も以前から人口の増減について調べてきました。
国立社会保障・人口問題研究所が出している資料は大変参考になります。
なんせ日本の人口がこれからどうなるかということを予測してるんです。
来年には日本の人口は減少に向かうと言われています。
そうなってくると、今と同じように不動産投資ができるのか心配なところです。
なんせ、入居者がいなくなるわけですから・・・
特に、長期でローンを組んでいる家主さん、これから投資しようと考えている
投資家のタマゴさんにとっての投資は・・・
その答えは・・・
残念ながら厳しい状況でしょう。
30年後の日本の人口はあきらかに減少しています。
しかし、不動産投資はこれからできない、と言うわけではありません。
都道府県や都市別で見ると、それでも人口が増えていく都市はあるんです。
その都市で投資をすればいいんです。
逆にいうと、そうでない都市で、長期のローンを組むと苦戦することになります。
苦戦する都市・・・・
それが大阪なんです。
というよりも首都圏以外はよく考えて投資をすべきです。
そのことを詳しく書いているのがこの本です。
（私の考え方がこの本で裏づけされました）
▽ 1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）
http://tinyurl.com/copmb
投資すべき都市名もあります。
この都市は競争が激しくなるだろうな～。
芳しくない状況の中で、投資するのには、いつも書いていますが、立地、物件の
ポテンシャル（潜在能力等）を見極めることが重要になります。
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