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家賃保証制度のメリット・デミリット

気がつけば2006年も1月が終わろうとしています。(^^;


心配していたヒューザー問題やライブドア問題なども一過性のもので
不動産取引は引き続き活況のようです。

最近、新築の物件が多くなりました。


しかし、中古物件と違って、まだ入居者がいないので、買う人としても
心配ですよね。


「買ったはいいけど、本当に入居者で詰まるのか?」


これはオーナーさんにとっては一番の問題ですから。


ちなみに不動産業者さんにとっては、契約はしたものの決済までの時間が
長いのでそれはそれで心配なんです。(笑)


取引までに何があるかわかならいので・・・・(^^;


その入居問題について、買主さん、つまり新オーナーさんにとっての不安を解消してくれる
のが、「家賃保証制度」です。


契約内容は各社色々ですが、「家賃設定の満室予想収入に対して80%は
保証しますよ」、といったようなものです。

つまり、月に満室で100万円の家賃収入がある場合、80%保証では
80万円、必ずオーナーさんのことろに家賃は振り込まれるわけです。


ちなみに、月の家賃収入が60万円であっても家賃保証をしている会社は
オーナーさんに80万円を支払わなければなりません。


つまり、保証した会社は20万円の赤字です。


逆に満室で家賃収入が100万円になった場合はその会社は20万円の儲けです。


「家賃保証」は安定した収入が見込めるのがメリットです。


毎月の家賃収入に悩まなくてもいいんですよ。


うれしいですよね。

しかし、一方で、もちろんデミリットもあります。


このような「家賃保証」の契約には期間があります。


つまり、35年経ったあとも、80万円の保証をしてくれるのか、と
いうとそれはしてくれません。


契約によってまちまちですが、3年後とか2年後に家賃設定の見直しと
いうものがあります。


新築のときは、新築というだけで入居者も決まっていたものが、中古に
なると、「駅が近いとか、設備が充実している」といった要素がなければ
入居者が決まらないことも出てきます。


その結果・・・


管理会社曰く


オーナーさんに対して「空けていても仕方がないので、家賃を下げてでも
入れましょう」

この言葉をきっかけに家賃が下げられていきます。


そうなってくると、「家賃保証」の算定額も低くなり、保証される額も
低くなります。


その「家賃保証」が保証会社とオーナーさんで同意に至らなければ、契約解除です。

「家賃保証」に関してはいい部分もあるんですが、後々のことを考えると
????だと思います。


不動産投資の焦点は、入居率ですから、いかに入居させることができるのか、
このことができるんであれば、「家賃保証」は使わないほうがいいと思います。

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営業マン
収益不動産の売買仲介業している営業マンです。日々営業の中から感じていることを日記風に綴っていきたいと思います。
宅建主任者です♪




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