家賃保証制度のメリット・デミリット
気がつけば2006年も１月が終わろうとしています。（^^;
心配していたヒューザー問題やライブドア問題なども一過性のもので
不動産取引は引き続き活況のようです。
最近、新築の物件が多くなりました。
しかし、中古物件と違って、まだ入居者がいないので、買う人としても
心配ですよね。
「買ったはいいけど、本当に入居者で詰まるのか？」
これはオーナーさんにとっては一番の問題ですから。
ちなみに不動産業者さんにとっては、契約はしたものの決済までの時間が
長いのでそれはそれで心配なんです。（笑）
取引までに何があるかわかならいので・・・・（^^;
その入居問題について、買主さん、つまり新オーナーさんにとっての不安を解消してくれる
のが、「家賃保証制度」です。
契約内容は各社色々ですが、「家賃設定の満室予想収入に対して８０％は
保証しますよ」、といったようなものです。
つまり、月に満室で１００万円の家賃収入がある場合、８０％保証では
８０万円、必ずオーナーさんのことろに家賃は振り込まれるわけです。
ちなみに、月の家賃収入が６０万円であっても家賃保証をしている会社は
オーナーさんに８０万円を支払わなければなりません。
つまり、保証した会社は２０万円の赤字です。
逆に満室で家賃収入が１００万円になった場合はその会社は２０万円の儲けです。
「家賃保証」は安定した収入が見込めるのがメリットです。
毎月の家賃収入に悩まなくてもいいんですよ。
うれしいですよね。
しかし、一方で、もちろんデミリットもあります。
このような「家賃保証」の契約には期間があります。
つまり、３５年経ったあとも、８０万円の保証をしてくれるのか、と
いうとそれはしてくれません。
契約によってまちまちですが、３年後とか２年後に家賃設定の見直しと
いうものがあります。
新築のときは、新築というだけで入居者も決まっていたものが、中古に
なると、「駅が近いとか、設備が充実している」といった要素がなければ
入居者が決まらないことも出てきます。
その結果・・・
管理会社曰く
オーナーさんに対して「空けていても仕方がないので、家賃を下げてでも
入れましょう」
この言葉をきっかけに家賃が下げられていきます。
そうなってくると、「家賃保証」の算定額も低くなり、保証される額も
低くなります。
その「家賃保証」が保証会社とオーナーさんで同意に至らなければ、契約解除です。
「家賃保証」に関してはいい部分もあるんですが、後々のことを考えると
？？？？だと思います。
不動産投資の焦点は、入居率ですから、いかに入居させることができるのか、
このことができるんであれば、「家賃保証」は使わないほうがいいと思います。
