収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法

　
いよいよ５月も終わりに近くになりました。

皆さんは物件を購入できましたか？

最近の外資系の信託銀行による不祥事などにより不動産証券化の動きは鈍って
いるような話をよく聞きます。

一説によると８月くらいまで待てば、いい物件もでてくるだろうとか・・・

しかし、そんなウワサはウワサでしかありません。

常日頃から、物件情報を入手し、これはと思う物件は足を運び、そして
是非ともと思う物件には、買い付け証明を書いて見ましょう。

きっとそれぐらいしてようやくいいものに出会えると思います。

さて、物件をすでに所有しているオーナーさんは２月くらいから始まった
賃貸シーズンも繁忙期をすぎ、ひと段落ついていることと思います。

今年は満室にすることができた、というオーナーさんやまだ部屋が空いてて
困っているというオーナーさんまで色々だと思います。

この時期に不動産業者さんが案内してくるお客さんは一人たりとも逃したくないのが
オーナーさんの気持ちですよね。

しかし、お客さんもその辺はわかっているのか、必ず家賃の値下げ交渉をして
きます。

空気を住まわせていても仕方がないので、家賃の値下げを了解してしまいがちです。

しかし、家賃の値下げに応じるのは最後の最後の手段にして下さい。

一度下げた家賃は二度と上がってきませんから・・・
（新たに設備投資をしたなら別ですが）

それよりも、保証金の部分で対応するとか、家賃を一か月分タダにするとか、
そのような作戦をたててみて下さい。

毎月の収入が減ってしまうということは、年間に換算すると、結構な痛手です。

そのことを考えてなるべく月々の家賃を下げるような交渉にはまらない様に
してみて下さい。

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先週は比較的ゆっくりした一週間でした。

今回は質問を頂きましたので、それについて回答したいと思います。

「現在、投資用物件を３棟所有しています。その中で昭和築の物件が
入居率が落ちてきて、芳しくなくなってきました。売却するか、新たに
設備投資しようか、迷っています。ご回答頂ければと存じます」
（東京都杉並区　男性）

というような内容の質問でした。

それでは回答してみたいと思います。

まず、その物件の外的環境はどうでしょうか。

その物件周辺のニーズはどうですか？　周辺の物件の入居率が高ければ
まだまだニーズがあります。

また、家賃相場はどうですか？

近くの業者さんに聞いてみて確認してみて下さい。

ちょっと下がっているなど、マイナス要因があるようでしたら、売却の検討も
必要ですが、なければそのまま所有していて結構だと思います。

また、所有するとして、入居率を上げるための設備投資はどのようなものを
入れればいいですか？　　ということですが・・・

それは、現場に聞いてみて下さい。（笑）

織田裕二の映画のセリフじゃないですが、「事件は現場でおきているんだ！」と
いうことです。

色んなところにアンケート結果が出ています。

オートロックやバス・トイレ別、単身者ですと、インターネット接続と言った
ものが上げられています。

しかし、その中でもその物件に見合ったものは何なのか？

まずは入居者から聞いてニーズを汲み取って下さい。

単身者向けだからインターネット接続回線を望んでいるのか、と言えばすべてが
そうではありません。

賃料が安いところでは、もともとインターネットに接続する可能性が低いですので。

現在の入居者から聞き出すことが一番、その物件のニーズに合う設備投資に
なると思います。

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最近、同業者さんのところをまわってたくさんの話を聞きます。

これからの先行きについて疑問視する社長さん。

まだ、もう少し大丈夫だといって物件を買いまくっている社長さん。

どちらが正しいのかわかりませんが、すべては経営判断というところでしょうか。

１～２年前と比較して、ずいぶん物件の流通も落ち着きました。

以前は利回り１０％以上とか、平気で言っていましたが、今では５～８％と言った
ところでしょうか。

ぼちぼち、１～２年前に購入された方の売却もチラホラでてきました。

儲けて転売する組とちょっとやばいかなと思って売却する組です。

儲けの転売組はまだまだイケイケドンドンですね。（^^)

一方で、売却組には１～２年前に購入された状態でほとんど手を入れていない
オーナーさんが多いですね。

以前にも出口戦略を書きました。

バックナンバーはブログにありますので、またお読み下さい。
　http://www.11-104.com

せめて売る際には、入居率を高めてから売却して下さい。

つまり、入居率が上がれば、賃料も上がる。

賃料が増えれば、売却利回りを設定さえしていれば、売却価格も上げることが
できる。

好循環です。

もう一つ、本来なら常日頃から物件に対する一定の修繕を行なって下さい。

ここを改修した。

あそこをリフォームした。

というのは、売主の強い意思の表れになりますので・・・

今は物件が品薄の状態。

今なら強気の売却も可能かも知れませんよ。

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不動産投資はインターネットで成功できる？！

社会情勢が日々変化していますね。

急に円高になったり、つい一月前まで１ドル１１７円くらいだったのが、今では１１１円までに
なってしまいました。

色んなところに投資をされている方にとって急激な変化はあまり良しとしませんね。

知り合いの投資家の方ももう一度リスク分散のため不動産投資に取り組むと言っていました。

しかし、不動産投資のリスクはなんて言っても空室ですよね。

この空室を埋める作業・・・・これがどのオーナーさんにとっても一番の悩みです。

業者さん任せにしても、なかなか決めてくれないし、決めてもらうためには、業者さんに支払う
手数料を２ヶ月だの３ヶ月だの要求をしてくる。

聞いてみると、成功しているオーナーさんは人任せにしていませんね。

自らも動いています。

しかもインターネットもやっています。

インターネットで何をしているのかって・・・

入居募集をかけているんです。

そんなことができるの、という声が聞こえてきそうですが、答えは・・・

できるんです。

できる成功大家さんはこれを使っています。

◆不動産業者に頼らず大家さんでも片手間で入居者が決まる！
　　　　　【インターネット募集戦略セミナー 】

このインターネットで募集するノウハウは今までオーナーさん誰もやってきませんでした。

しかし、実際にオーナーさんが自分の物件の空室を埋めるために開発したんです。

ですから、オーナーさんの悩みなどが充分に反映されている内容になっています。

また、実際に自分ではホームページが作れないと思っているオーナーさんも多いかと
思います。

でも、この内容には簡単に作れるようにテンプレート(雛形）までついているんです。
（プレミアムパッケージ）

もう一つ言うと、この内容でこの価格！と思ってしまいます。

不動産業者さんに支払う手数料よりも安いですよ。

これによってこれから先、未来永劫に業者さんに手数料を払わないとすれば・・・・

もうお解かりですよね。

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　　　　　【インターネット募集戦略セミナー 】

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最近では昔と違って不動産投資もごく一般的な投資案件として扱われるように
なりました。

それにつれて、不動産投資に関する日記（ブログ）も多くなりましたね。

私もちょくちょくブログを見に行くことがあります。

ブログの内容を見てみますと、大体以下の内容に分類されるかと思います。

　オーナーとして普段から感じていることや実際に投資したことなどを
　書いている方。

　ある程度不動産業に携わり専門的な知識をもってブログを書いている方。

いずれも勉強するにはいいので是非たくさんのサイトやブログを見て勉強して
みて下さい。

　私も色々とサイトやブログを見た中で興味を持ったものを紹介してみたいと
思います。

　これまで不動産屋さんと言えば、街の不動産屋さんと言われるくらい、不動産
の売買仲介、賃貸にはなくてはならない存在でした。

しかし、近年のフランチャイズ化によって大手の業者さんが業界を席巻しています。

大量の広告費を使ってバンバンお客さんをとっていきます。

家族だけでやっているような不動山屋さんは太刀打ちできません。

大手の業者さんはしかもインターネットも駆使し、お客さんを根こそぎもって
行きます。（^^;

近年の不動産売買、賃貸業を見てますとインターネットがなければ、お客さんが
取れないという状況にもなっています。

これまで家主さんは賃貸で部屋が空くと、業者さんに連絡して「部屋が空いたから
つめてくれ」というのが、仕事でした。

しかし、もう業者さんばかりに任せておれない、ということで大家さん自らサイトを
立ち上げて入居者募集をかけています。

これが結構反響があるんです。

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　全国賃貸住宅新聞１２月１９日号でもノウハウが紹介されたすぐれものです。

インターネットと言えば、全国を相手にするものであって物件の近いエリアだけに
絞り込むことがなかなかできませんよね。

それをこの開発者でもある西山さんは作り上げたんです。

これは是非、勉強しておきたいセミナーです。

ちなみにプレミアムパッケージには、１からＨＰを作らなくてもいいように
最強の募集戦略ホームページテンプレートをつけています。

これがあればラクチンですよね。

おまけに、電話サポートもついています。

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最近、金利が上がりはじめていますね。

収益物件もいい利回りや建物状態のいいものが殆どなくなりました。

回ってくる物件資料は再販ものばっかりです。

そろそろ不動産投資のうまみもなくなってきたと感じている投資家は売却も
検討されていることと思います。

不動産について言えば、購入時には必ず、売却のことも考えておかなければ
なりません。

昔ホりエモン、今村上ファンドといわれていますが、村上ファンドの戦略は、いやファンド全体の
戦略は出口戦略ともいえます。

買う前から売ることを考えて買う。

ファンド自体に経営する意思がほとんどないのですから・・・

同じように不動産投資も出口戦略です。

金利とキャッシュフローから試算して出口戦略もボチボチ考えられるのも手段かも知れません。

気づいたときには赤字になっていたということにならないように・・・

投資信託は、元本保証のない株式や債券などの金融商品にも投資をし、個別に決算をするために、原則として元本保証はない。銀行などの普通預金や定期預金よりも良いリターンが期待できるが、これは相当するリスクを取ったことに対するリスク・プレミアムを受取っていることと解釈できる。
ペイオフが解禁され、低金利(ゼロ金利政策)による預金での利息収入がほぼ見込めない現状では、資産運用のための新たなるリスクヘッジの手段として注目されている。

従来はリスク商品の取り扱いを禁じられていた銀行や生命保険会社では販売が認められず、事実上証券会社の専売特許であったが、金融ビッグバンの流れで1998年12月から銀行窓口での販売が解禁されたのを皮切りに（※最初期は系列の証券会社や投信運用会社が銀行の一部スペースを借りて販売窓口となる形で解禁）、現在では生命保険・損害保険会社、信用金庫、果ては郵便局まで多種多様な業種が参入し、販売競争が激化している。
ただ、投資信託ではないが商品性が投資信託に似た商品を扱う日本生命のように、投信販売の取り扱いを中止する企業も現れている。

どの程度のリスクを取ってどの程度のリターンが得られるかは、投資信託の投資対象によって千差万別である。たとえば、債券より株式の方がリスクは大きく、リターンも大きいとされる。

リスクとリターンの程度を標準化した尺度の一つに、ノーベル賞経済学者シャープの開発したシャープ・レシオがある。これは、期待されるリターンから無リスク資産の利回りをマイナスし、引き受けているリスク（標準偏差）で割ったものであり、正で大きな値をもつものほど、運用が効率的であることになる。また、分母をベータリスクとするとトレイナーの測度となる。投資信託の場合、評価指数はシャープ・レシオが使われるケースが多い。

いつでも購入・解約できる追加型投資信託などでは、保有する資産の評価額の変動に対応して、基準価格が計算されている。運用の利益は、一定期間ごとに払出される分配金の他、基準価格の値上がり益として、解約・売却時に受取ることができる。なお、投資信託ごとに基準価格と分配金を算出するために、同じ運用会社が運用しても、投資信託の種類によって分配金や値上がり益は大きく異なることが多い。

追加型投資信託の基準価格については、運用会社・販売会社のホームページや窓口に掲示の他、日本経済新聞朝刊（1/1～1/4と祝祭日の翌日を除く火～土曜）に全銘柄が、産経新聞など大手朝刊では一部銘柄が掲載されている。
単位型投資信託の基準価格については、購入した販売窓口（証券会社など）に問い合わせが必要である。

また、投資信託は株式と違い「証券会社ならどこでも買える、売れる」というわけではなく販売窓口が限られているため、仮に証券を引き出し手元で保管したり別の証券会社などの口座に移管した場合、証券の持ち込み先や新しい保管先では売却できない、といったデメリットもある点にも注意しなければならない。

なお、多くのファンドの受益権は、平成19年1月4日より振替制度（ファンドの受益権の発生、消滅、移転をコンピュータシステムにて管理する）に移行する予定で、受益証券は発行されなくなる。