収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法

今の社会情勢でも収益物件を購入する投資家はまだまだいますね。

そして、収益物件を購入している方でも、業者からうまいことを言われて購入している投資家もいますね。

残念なことです。

検査済証もなく昭和築の物件が利回りで１０％，このような物件を業者に乗せられて購入しているんですね。

ちょっと探せば、利回りの平成ものの利回り１０％なんてありますよ。

しかも、今は売りたくて仕方ない業者の物件も多く出回っています。

しかし、東京以外では、非常に利回りのいい物件が出回っているような気がします。

その一方で、いったん退去されると次の入居者がつきにくい、賃料を下げるなどの手段をとる必要もあるかもしれません。

逆に、賃料を下げずに、室内を新築同様にリフォームして入居者をすぐに決めてしまうというようなパターンもあります。

投資家のあなたはどちらを選択しますか？

収益物件は、豊富に流通するようになりました。

一度、クリックし検索をかけてみればあなたの希望にあった物件が出てくる可能性がありますよ。

最近の物件情報の中でも、投資用区分所有マンションというものが増えてきました。

少額からでも投資できますよと言うものが売りですが、しっかりと確認しないといけませんね。

金額とともかくとして、先ずは占有面積ですね。

この占有面積がどれくらいあるのか、によっても大きく違ってきます。

そして立地ですね。

駅から徒歩１５分なんて立地では、物件によほどの付加価値がないと入居者が決まらないですよ。

占有面積ですが、最低でも２０㎡は欲しいですね。

１５㎡前後で３００万円を切るような物件も出ています。

果たして入居者がいるのでしょうか？

利回りで計算すると、月々の賃料は３万円～ですね。

おそらく管理費や共益費の確認をしないと、１５㎡前後の物件の築年数は相当経過しているので修繕積み立てもバカにならないと思いますよ。

仮に利回り１５％としても３万円の家賃に入居する入居者の属性は？

家賃を滞納するケースも少なくないと思います。

そんなことを考えると、入居者がいない場合は自分が入居する、もしくは社員に住まわせるという感覚で購入するならいいんですが、そうでないと後々大変かも知れません。

その後の転売なども効かないので、よくよく検討のうえ、購入してください。

最近、寒いですね。

お客さんのところに行く途中と帰りは寒くて凍えてしまいそうです。

しかし、収益物件もたくさん出てきましたね。

業者の所有するものばかりですが・・・

そんな中にも競売前の物件も出てきています。

これは業者の物件もあれば個人で持っているものもあります。

検査済証がないものが多いですが、昭和の築の物件ですね。

利回りもひところに比べるとよくなりました。

しかし、購入する投資家も減りました。

積極的に購入している数少ないお客さんのところには、不動産業者さんから数多くの物件が持ち込まれています。

入札にしてもキャッシュで持っていない投資家が多いので１億円を超えてくると、めっきり札がへります。。

それにしても地価が下がりましたね。

ピークの頃と比較しても半値になっているところもあります。

チャンスはチャンスなので、しっかりと収益物件を吟味した上で購入してください。

収益物件も満室なら嬉しい限りですね。収益不動産投資をする上で、一番の問題は空室です。

この空室が発生することによってキャッシュフローが回らなくなるということなんですね。

そのためどうしても大家さんとしては空室を出したくないところです。

しかし、現実は空室率３０％という物件も少なくありません。

たまにそのような物件を案内したときに感じることは・・・・

「あっ・・ここの大家さんはこの物件に真剣じゃないな～」と言うことです。

それは玄関から、部屋に入ればすぐにわかります。

玄関は汚れています。チラシが床に散らかっていたり、空室の郵便受けにはジャンクメールの山。

部屋は何週間も締め切っていたのか、カビっぽい臭いも。。。

そんな物件を案内してお客さんが「これに決めた！」って言わないですよね。

ある意味、お客さんは、その部屋でどんな暮らしになるかイメージしています。

それをかび臭い部屋のにおいや玄関の汚れでぶち壊しになるんですね。

この時期は案内が多くなる時期です。

定期的に換気をする、清掃するなど、物件を別嬪さんにしてくださいね。

１月も下旬になりました。賃貸屋さんのお店も夜遅くまで営業をしていますね。

しかも、夜の９時や１０時に電話がかかってくる。

しかし、お客さんの質が下がってきていますね。

保証金や礼金なし、賃料もまけろ、なんて当然のように言ってきます。

大家としては、苦しいところですね。

でも１度入居を決めさせたら、なるべく出て行かないように、徹底して充実させるべきですね。

ある人は、大家の仕事はお金の管理だけではないですよ、賃貸管理は、サービス業なんだと言っていましたね。

また、ある人は、サービス業の中でもホテル業だとも言っていました。

もっともな話です。

ホテルのように清掃して、お客様に気持ちよく過ごしていただく。

大家業として、入居者にホテルのようなサービスを提供していますか？

また、ホテルの前でどこのホテルにしようかな？って迷っている人に「ここに決めた！」と言わしめることをしていますか？

是非、今日からでもやってくださいね。

このブログでもこの時期には空室対策に力を入れて入居率をなるべく高めることが必要ですよ、ということを伝えてきました。

しかし、具体的にどうすればいいんですか？というお尋ねも頂きます。

 特に空室率の高い大阪からの問い合わせが多いですね。

この空室対策に対して、大家さんの相談にのっている方が大阪にいるんですね。

 大阪にいるということは、大阪の空室の状況を１番知っているということですね。

 であれば現場を知っている先生に聞くのが一番です。

しかも、不動産業者さんですから、賃貸物件の良し悪しもすべてお見通しです。

そんな大家さんのための空室対策をしているのがこちらです。

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大家さんがやる「空室対策入門編」

このノウハウを駆使することによって入居者が決まれば１回で元が取れますね。

 それとも、ノウハウを知らずに、このまま空室のままで置いておきますか？

 そして、誰にもロイヤリティや謝礼を払う必要はありません。

この機会を逃して、相変わらず、換気がされていないカビ臭い空室のままでいますか？

 大家さんがやる「空室対策入門編」

毎年２月３月は賃貸マンションの中でも移動が激しい時期になっています。この時期にいかに入居者を入居させるか、これは賃貸業者まかせにしていてはいけません。

やはり、大家さんも積極的に集客することに力を入れてくださいね。

他にも、案内した後に物件を気に入ってもらうための対策は家主さんしかいませんので。

他にも入居者を退去させないことも同時にする必要がありますね。

例えば、長く入居していただいた方には、プレゼントするとか。。。

長く住み続けてもらうための手段ですね。

５年以上入居者には、ハウスクリーニングや壁紙の張替えサービスなどもいいですね。

また、入居者の誕生日にプレゼントするというのも家主と入居者の関係を築くためにはいいですね。

入居者が女性の場合には、充分な配慮をしてからにしてくださいね。（笑）

勘違いされて退去されても困りますので・・・・

そのような、入居者を決めていく作業と１度入居したら退去させない対策を考えてみてくださいね。

それだけでも安定した賃料収入になると思います。

平成２１年に入って収益性を高める最大のヤマ場がこの２月３月にやってきますね。

家主さんは、臨戦態勢でこのときを待っているかと思います。そしてまだ準備をしていない家主さんは早急に準備をしてください。

物件資料は出来上がっていますか？

賃貸の不動産屋さんに資料を持っていっていますか？

その際に条件面で、賃貸の営業マンにとって、またはその会社にとって好条件を提示していますか？

今までのように、うちは手数料半月、一ヶ月しか出しません　では入居者を連れてきてくれませんよ。

お客さんがいつ見にきてもいいように、清掃して清潔感を演出していますか？

退去された後のリフォームの準備などもすぐに手配できる態勢になっていますか？

どこの業者でも案内できるように、カギをわかるように、置いていますか？

家主さんが直接持っていると、それだけ賃貸業者さんの手間が増えるので、できれば現地においておくほうがいいですよ。

そんなことを考えながら、今年のその物件に対する目標をしっかりと決めてくださいね。

周辺家賃相場との比較で、得意な物件であれば、賃料を下げる必要もありませんが、そうでないなら周辺相場を調べて、また賃貸業者の営業マンと相談して決めてくださいね。

賃貸業者の営業マンは、早く決めたいので、賃料を下げる提案をしますが、それは最後でまずは、賃料を下げずとも、営業マンへの報酬をアップしてあげるなどの方法も検討してみてください。

そのような設定をして利回りを確保することも考えてくださいね。

高利回りになれば、どのような場合でも、対応ができます。

平成21年も始まって1月も半分が経過しました。

世の中は不景気で、100年に一度の世界的な規模の不況に見舞われているようです。

不動産投資の世界で言えば、派遣労働者の解雇に伴って、労働者が住むところを失って、それに伴い、空室率もあがっているというのが状況ですね。

中には、イヤそんな不況はなく、満室経営を続けているという猛者の不動産投資家の皆さんもいますが、全体的に苦戦していますね。

この移動の1番多い時期にいかに入居者を獲得できるか。。。

これがこの1年の明暗を分けることになります。

この一番の入居者を獲得しやすい時期を逃すと、次はあるのかどうか？

また、賃貸屋さんの情報では、賃料の安いものから、決まっていっているということですから、あまり賃料にこだわっていると入居者が決まらないということにもなりかねません。

2年前でしたら家賃ワンルーム5万円でも通じていた物件が、今では3万円前半の賃料になってしまっています。

そんな賃料での収益性を考えると、ちょっと考えてしまいますが、一年間空気を住まわせるよりはいいですね。

この2ヶ月は何が何でも、入居者で自分の投資物件を満室にするんだという意気込みで取り組んでくださいね。

ゆっくりするのは5月のＧＷが終わってからでも遅くはありません。

不動産の適正な価格を知りたいですよね。

この不動産の相場というものは景気などによって常に変動しています。

よく相場などという表現を使いますが、不動産はそれほどに社会情勢などによって

価格が変動します。

一昔前に坪１００万円だったところが２００万円になったり７０万円になったり。

何が本当なのかわからなくあります。

そんな時に、国土交通省の取引情報が少しだけ役に立つかも知れません。

というのはまだデータが少ないからです。

それを除けば、相場の参考例になるかもしれません。

しかし、それ以上に、相場は変動しています。

本当に、不動産の価格とは思えないほど、アップダウンが激しいですよ。

不動産ファンド運営のクリードが１月９日に会社更生法の適用を申請し、受理されましたね。このところじわじわと破産の波が押し寄せているような気がします。クリードの負債総額は６５０億円なんですね。この倒産の理由は、不動産バブルがはじけて所有していた不動産の売却ができなかったことで資金繰りが行き詰まったんですね。

このような不動産の売却によって資金繰りをまわしている企業はつらい時期ですね。他にも倒産のうわさがされている企業もたくさんあります。ほとんどの場合、所有の不動産の売却ができないことによりますね。

ちまり、売却しようにも売却できる金額ではないということですね。

　そのクリードは１９９６年に設立され、ファンドを使った不動産流動化事業で業績をあげてきてましたね。２００８年５月期の連結売上高は４２３億円で業界内でも頑張っていました。

そのクリードは日本だけでなく、ドイツや韓国でも不動産投資を行っていたが、サブプライムローン問題で不動産の市場が悪化し、所有するオフィスやマンションの販売が悪化したんですね。

こうなると人員削減や事業売却を進めても焼け石に水ですね。一度うわさにのぼると他の取引企業も警戒しますし、債務返済できなかったんでしょうね。

これからこのような案件が年度末に向けてでてくる可能性はあります。キャッシュを持っているのでしたら、買いですが、レバレッジを効かせてと考えているのでしたら、「待ち」でしょうね。

先日、テレビで放映されていましたが、不動産に関して消費者保護の流れに急速に向かっています。

重要事項説明にその内容について記載したにも関わらず、裁判の結果は、その不動産を売った不動産業者の敗訴でした。

このところの流れでは、重要事項説明の中でも、単なる記載されただけでは不十分になっていて、消費者が被るであろう不利益についても、伝える、もしくは記載するということが必要になってきます。

不動産投資の投資家の皆さんは消費者として保護されるのか、わかりませんが、賃貸マンションの保証金では、実際、敷引というものが全部家主が負けています。

つまり、入居する際に、保証金５０万円、敷引３０万円のような物件。

退去する際に、何もたばこも吸っておらずクロスの張替えなどなければ５０万円から３０万円引いて２０万円を返還するのが、これまでの通常慣例でしたね。

しかし、入居者から簡易訴訟を起こされる前にでも、内容証明だけでも、家主は５０万円全額返還しています。

司法書士でこれを専門に扱っている先生がいます。ネットで検索してみてください。

「司法書士　家賃　保証金」こんなキーワードでも出てくると思います。

今、このような消費者保護の流れになっています。

最近では、保証金などというような表現を使わずに礼金で３０万円をとるというような家主も多くなってきました。

このお金でリフォームをしたりしますから、以前のように入居者の入退出によって儲ける時代ではなくなりました。

長く住んでもらうことが１番の現在の経営戦略になります。

消費者保護の流れはこれからも続きますので、家主さんも不動産投資を経営と考えて法的な専門知識や対策も準備しておいてください。

消費者　保証金　不動産投資　　　　

この景気の悪さは１００年に一度と言われています。しかし、政府の対応のまずさもあり、製造業を中心に派遣の労働社員の首切りは激しいものがありますね。

何か使い捨てのような気がします。しかし、派遣労働者の首切りは賃貸業を営む家主さんにとっても大きな影響になってしまいます。

よくテレビで１２月末までにこの部屋から退去してくれといような映像が流れていましたが、その後、その製造業のある工場の周辺で新たに部屋を借りる人がいるでしょうか？

おそらく、空室になったら景気が好転するまでそのままでしょうね。

まあ、景気がよくなるまで辛抱って思える家主さんはいいですが、借金の返済などに追われている家主さんは大変ですよ。

これまでは、ペットは不可とか様々な条件をつけていましたが、今はとにかく、空室率を下げる、つまり入居者を家賃を下げてでもいいので入居させる方向で取り組むべきですね。

この場に及んでもまだワンルームマンションを建てようとしている業者もいますが、最近の土地値をみていると、値段なんてあってないようなものですね。

比較的安定しているのは、住宅用の土地かも知れませんが、これも下がっています。

理由は、買う人が居ないからです。

今のデフレの状況に耐えるには、何が何でも空室率を下げて入居者を増やすことですね。

利回りは二の次です。

これから春に向けて１番移動の多い時期です。

何とか賃貸業者にも営業に行って少しでも多く入居者を集めてください。