収益不動産の見極め
収益不動産の見極め一覧
敷金礼金０の嵐
２月に入って賃貸物件は動いています。 雇用の悪化とは言え、やはりこの時期は、賃貸物件は動きますね。 この時期にしっかりと入居者を決めておかないと後々大変ですね。 入居者－退去者＝プラス この結果を目指したいですね。 しかし、大阪の最近の流れとしては、敷金も礼金も０円ということになっています。 大家さ
投資用区分所有マンション
最近の物件情報の中でも、投資用区分所有マンションというものが増えてきました。 少額からでも投資できますよと言うものが売りですが、しっかりと確認しないといけませんね。 金額とともかくとして、先ずは占有面積ですね。 この占有面積がどれくらいあるのか、によっても大きく違ってきます。 そして立地ですね。 駅
土地から仕込むか、既存の収益物件を購入するか
サブプライムの問題から世の中は大きく変動しようとしています。今日のニュースを見ていてもトヨタの城下町２市で入る予定の税金が８０億円ショートするという。 ということはニュースでも言われているが、トヨタ本体だけでなく、その周辺産業や従業員まで影響が出ているというわけです。 派遣労働者は、解雇されたとたん
不動産投資の行方
今、不動産投資と言えば、鼻で笑われるような状況になりました。 まだ、積極的に収益物件を購入しているのは一部の優良企業か相続対策の ためのお金持ちだけですね。 というよりも、他の法人さんや投資家の方はお金が出ないんですね。 融資が付かないんです。 今や銀行の融資部門の人員は回収部門に配置転換されており
慎重に慎重に
しかし、この半年（Ｈ１９.９月現在）で劇的に変わりましたね。 おそらくここ最近で収益物件を購入している、または、真剣に 検討している投資家の方はいないんじゃないですか？ 逆に言うと、最近購入された投資家の方は、よっぽどお金が余って いるか、冒険家かも知れませんね。 それだけ、不動産投資にいい風は吹い
オフィスビルの建物仕様
不動産投資の中でもオフィスビルは堅調な物件です。 しかし、物件を見極めるポイントを間違えれば ババを引くことになりますよ。 ポイントとしては 「個別空調になっているか？」 つまり、空調の設定がテナントさんごとに調整できるのか、それとも 建物全体に一括してしか制御できないのか・・・ これは今後設備の改
バブル再注意予報
日本の経済も少しずつよくなっていると聞きます。 ここ大阪でも物件が買いまくられています。(^^; しかし、その実態は・・・・ 転売、転売の土地ころがし的なものばかりです。 特に市内では業界用語で「抜く」という表現を使いますが、 いくらで仕込んでいくら「抜いた」という話を聞きます。 まさに、かつてのバ
入居募集と動画配信
いよいよ金曜日から９月ですね。 吹く風にもどことなく、秋らしさを感じます。 今まで、エアコンをつけて寝ていましたが、昨晩は久しぶりにエアコン なしで寝ました。 ということは、もうすぐ秋が近づいていますね。 ということは、春の移動時期についで２番目に忙しい時期になりますよね。（^^) もうそのための準
今は我慢の時？
いよいよ、梅雨明けまじかとなりました。 各地で大雨による被害がでています。 まだ、大雨のところもありますので、お気をつけ下さい。 最近、収益物件が少なくなりました。 2年前くらい前の利回り１０％以上、というのが懐かしい気がします。 正確に言いますと、物件はあるんですが、いい条件の物件がないと言うこと
セキュリティーの重要性
先日、管理している物件の入居者からクレームがありました。 玄関扉近くに置いてあった花が葉っぱはむしりとられ、枝が折られるという 状態。 それに、別途置いてあったものが、投げ捨てられて隣の家の屋上にのっかった まま・・・。 以前から、いたずらで非常ベルを鳴らして逃げたりすることもあった物件で した
どこに設備投資すればいいのか
先週は比較的ゆっくりした一週間でした。 今回は質問を頂きましたので、それについて回答したいと思います。 「現在、投資用物件を３棟所有しています。その中で昭和築の物件が 入居率が落ちてきて、芳しくなくなってきました。売却するか、新たに 設備投資しようか、迷っています。ご回答頂ければと存じます」
検査済証の有無
毎日、物件情報がたくさん流れてきます。 ほとんどが現場を見る価値なし、といった物件です。（^^; しかし、たまに「これは！」というような物件情報に出くわすときが あります。（^^) 価格も手が出しやすい、利回りも相場以上、築年数も平成もの、駅からも近い。 しかし、よく見てみるとその物件には「検査済証
入居者の絶対条件
この時期は入居希望者が一番多い時期です。（^^) 賃貸営業の皆さんは毎日多忙だと思います。 お客さんを部屋に案内してみて、何がお客さんの気持ちを動かすのか？ ここの部屋に決めようと思わせるのは何なのでしょうか？ おそらく、外的要因と内的要因があると思います。 外的要因とは、その物件が駅から近いのか
徒歩１分の魔術
みなさん、こんにちは！ 物件は買えていますか？ たぶん、ネットや業者から直接物件資料をもらって検討しているところだと思います。 その物件情報の中で、気をつけなければならないのは、徒歩１分の魔術です。 不動産情報（チラシ等）で表記されている徒歩１分とは１分間に８０Ｍ換算で計算しています。 ちなみに、分
不動産投資のデミリット
年々、一年の早さを感じます。（笑） これまで、不動産投資についてのノウハウ等について書いてきました。 どちらかというとメリットの部分が多かったと思います。 「こうすれば、いい物件が買えますよ」 「管理をこうすれば、入居率が上がりますよ」 「副収入も頑張って得ましょう」 などなど。 しかし、デメリット
ブランド力がものをいう
今日は物件調査に行ってきました。 天気もいいし、いい物件に出会えるような気がしていました。 事務所から車を走らせること３０分、目的の物件に到着しての第一印象は 「なかなかのいい物件ではないかなぁ」 平成の築ということもあってまだまだ建物はしっかりしているし、玄関まわりも きちんと整備されている。
大阪で不動産投資をするな！？
最近、話題で多いのが、「不動産ファンドはボチボチやばい」ということで しょうか。 あと、2007年から消費税も上がるだろう、という話も出ます。 時々、人口減少についての話もでます。 ちょっと品のある業者さんのところに行くとです。（笑） 私も以前から人口の増減について調べてきました。 国立社会保障・
日当たりの重要性
リフォームの必要性を書きました。 それと合わせて重要な要素がもう一つあります。 タイトルの通りです。 「日当たり」です。 内見者が気にするのはローケーションと日当たりです。 昼間でも日当たりが悪い物件は本当に入居率が悪いです。 収益物件を検討する際にはこの日当たりが悪いことによって 空室が続いてい
リフォームの必要性
最近、賃貸のお客さんが多いです。（笑） 基本的には売買が中心のビジネスを行っています。 もちろん、事務所の来られるお客さんを待っているわけではありません。 紹介でお客さんが来ます。（^^）V 何軒が賃貸（居住用）を案内します。 最近の入居希望者は希望だけは充分くらい言いますね。（^^;） 相場が10
手抜き建築まだまだ
みなさん、こんにちは！ 今、マンションデベロッパーのヒューザーや姉歯建築士の設計改ざんが問題になっています。 今も昔もどうしてこんなに手抜き工事が多いのでしょうか？ 最近の土地バブルの状況を見ているとよくわかります。 今、土地は異様なほど、値上がりをしています。 場所によっては昨年と比べて2倍にもあ
現場を見る大切さ
みなさん、こんにちは！ すっかり寒くなりました。 しかし、北海道では例年より13日も遅い初雪だったとか・・・・ これから冷え込むと思います。 体には気をつけてください。 今日は、朝から集中して物件を見てきました。 数をこなしてきました。 いいな、と思う物件もあれば、資料からのイメージとは 全然違う物
物件と就職活動
秋も深まってきました。 就職活動もいよいよ佳境に入ってきたのではないでしょうか？ 私も昔、ずいぶんいい加減な就職活動をした覚えがあります。 また、入社後、同期入社の友人が出社しなくなったことを覚えています。（笑） なんで、出社しなかったかって、 意味がわかりませんが・・・・ 「なんとなく、行きたくな
物件の持つ潜在能力
最近の物件の状況ですが・・・ ある程度の物件は不動産業者が抱いて(所有して）転売されたものがほとんど だと思います。 つまり、おいしいところは業者が吸っています。(^^;) 最近の物件情報をみていますと利回り７～８％というものが多くなってきました。 これらの利回りの物件は一度どこかの業者が所有して転
べっぴんですか？
休日でしたが、みなさんはどのようにお過ごしでしたでしょうか？ 私は休みを利用して不動産投資用収益物件を３つほど見てきました。 なぜ、休日を利用するかというと道が込んでいないからです。 平日、現場にいくのには、道が込んでいて、時間のロスが多すぎます。 それでも物件を見に行く場合は、午後8時以降に出発し
建物の見極め
オーナーさんにとっていやなことはたくさんあります。 入居者が家賃を滞納したとき、…これは本当にいやですね。 どうやって回収しようか、考えますよね。 今では家賃保証の会社もたくさんあるので、ずいぶんその悩みは軽減された ことと思います。 空室がでたとき、…これも空気を部屋に住まわせるのはいやですね。
「地域」「建物」「人材」
以前にWBS（ワールド・ビジネス・サテライト 夜の１１時から放送）で リゾートを再生させる達人が出演していました。 バブル崩壊後、リゾート地も冬の時代を迎えています。 いろんなところで破産しているのはご承知の通りです。 しかし、どんなリゾート地でも再生させることができるんです。 「地域」「建物」「人
空室を埋めるために
最近、収益物件を買う方が多くなりました。 一方でこれまでの大家さんの中には空室で困っている方も多いのが実情です。 大家さんと話していても「はやく埋めてほしい」という要望は出されます。 部屋に行ってみるとリフォームはされていない、部屋の臭いはする、 等々「これでは内見にこられたお客さんは住みた
建物と物件のいい関係
今日、一棟もの収益物件を見てきました。 駅から５分の立地で築１５年（平成もの）、 条件は外装塗装、満室引渡しで利回り１３％を切るような物件です。 ふぅ～なるほど、外壁も塗装されメールボックスも新調、 ゴミ箱もきれいにされ、管理が行き届いている感じでした。 外観からは申し分なしです。 しかし、鉄筋
物件の情報収集ルートは？
こんにちは！ 収益物件利回り研究会のヒデキです。 収益物件をこれから買われる方、もうお持ちの方、 収益物件の物件情報ってどこから入れていますか？ 当然、「不動産業者からです」という方が大半ですよね。 しかし、情報ルートはそれだけではありません。 売主さんを見つける方法、 やみくもに、この
