tag:www.11-104.com,2008://1 2008-07-10T04:28:02Z 収益物件の不動産投資・アパート・マンション経営で成功するためのノウハウを紹介。収益物件の情報収集・購入・管理で利回りなどの投資効率を上げるコツがあります。不動産投資の収益物件は不労所得の第一歩です。 Movable Type 3.31-ja tag:www.11-104.com,2008://1.1203 2008-07-10T04:21:15Z 2008-07-10T04:28:02Z

収益物件情報が多くなりました。不動産投資をする投資家の皆さんにとって嬉しいことで...

収益物件情報が多くなりました。不動産投資をする投資家の皆さんにとって嬉しいことですね。 しかし、その一方で嬉しくないこともあります。それは銀行がお金を貸さなくなったことです。銀行は本当にお金を貸さなくなりました。 それによって困っている人もたくさんいます。例えば、転売目的で収益不動産を購入した不動産業者さん。この方々がいま戦線恐々としています。 お金を返せなくなっているんですね。銀行は回収にかかっています。 たくさん収益物件や土地を値上がりを見込んで買い込んだ業者さんは今、しんどいです。 逆に、手頃なところで、手持ちの物件を手放した業者さんはしっかりと儲けて次の下がったところの物件を再度購入しています。 とはいうもののあまり価格が下がっていませんが・・・・ 不動産仲介業者さんは、有る意味銀行の融資を受けて購入する不動産が銀行の融資を受けれなくなっているので仲介もできなくなっています。 さて景気の動向もあり、どうなるのか、・・・・・・ tag:www.11-104.com,2008://1.1202 2008-05-22T09:39:29Z 2008-05-22T09:40:22Z

不動産投資を考える場合には、２つの切り口が大きく分けて必要です。まずは購入するた...

不動産投資を考える場合には、２つの切り口が大きく分けて必要です。まずは購入するためのノウハウ、そして購入後のノウハウなんです。 まず、購入すためのノウハウの中でも大きく分けて２つあるんです。一つは収益物件の情報をどうやって手に入れるか？ネット上に出回っているような収益物件を購入しているようでは到底不動産投資に成功したと言えません。 まずは、収益不動産を売却する売主がどこに相談するか、よく考えてみることです。知り合いの不動産屋さんか、投資物件に強い業者さんか、大手の不動産業者です。 売却の依頼を受けた業者さんは、まず最初に自分で購入すべき好条件の物件かどうか吟味します。その上で無理だと判断した場合には、買取り業者に持ち込むという流れです。 その次は、レインズに登録する、ネットに掲載する投資物件に強い業者に情報を流すなどのことを行います。その上で、最終的に収益不動産の購入を検討している個人の投資家の方のところに行くわけです。 この売却を依頼された業者さんは、なぜそのような順序で行なうのか？それは仲介する以上は手数料を多く稼ぎたいという思惑、そして不動産業者に紹介するほうが、面倒臭くないということがあるんです。 仲介業者さんは、個人のお客さんと業者さんでは、気の使い方が全然違うといいます。 そして、銀行からの融資を受けるのが、業者さんの場合は○にしても×にしても結論は早いです。要はめんどくさくないんです。 そんなこともあって専門知識を得るために投資家の方の中でも宅建の資格を取得する方もいるんです。 そして、購入するためのノウハウの第２番めは、金融機関からどうやって融資を上手にひっぱてくるか？これは物件情報を入手する以上に難しいです。またこれができれば８０％収益物件を購入できたのと同じです。 銀行は１行だけでなく、常日頃からいろんな金融機関に顔つなぎしておくことも大切なことです。今この銀行は融資に積極的なのか、消極的なのか、これを知っているだけでもいいです。 また、そのような情報交換を投資家レベルでしてみるのもいいです。 収益不動産の投資家は絶えず物件購入のチャンスをうかがっているので、金融機関の動向には敏感です。 tag:www.11-104.com,2008://1.1201 2008-04-01T02:30:28Z 2008-04-01T02:33:09Z

毎日、営業に出て少しずつ町の変化を感じています。 ちょっと前まで更地だったところ...

毎日、営業に出て少しずつ町の変化を感じています。 ちょっと前まで更地だったところに賃貸マンションが・・・ なんていうことも多々ありますね。 最近、そうした町の変化を感じつつ、外回りをしていますが、 思わず首をかしげることもよくあります。 駅前の一等地に自宅として使っていた木造の建物の解体が 始まって、「ここなら店舗立地そしても抜群だし、いいものが できるんだろう」と思っていました。 しかし、基礎部分が作られているのを見て、唖然・・・・ また、２×４で自宅を建設しているんです。 その場所は商業地域であるにもかかわらず・・・ 容積率は４００％で３階建ての自宅。 考えられない・・・ 駅降りて３０秒の立地に自宅とは、悲しくなりました。 よくアパートやマンションを建てませんか？っていう営業マンが 土地の所有者のところに来ることがあるかと思います。 土地活用という表現で、地主さんに話を持ちかけるのですが、 今度は逆のパターンで、土地活用が厳しいところで 土地活用を持ちかけて、土地活用すべきところでしていない。 土地活用で収益性を考える余地はまだまだあります。 tag:www.11-104.com,2008://1.1200 2008-03-30T08:29:07Z 2008-03-30T08:38:21Z

青色申告（あおいろしんこく）とは、取引を複式簿記などの手法に基づいて帳簿を記載し...

青色申告（あおいろしんこく）とは、取引を複式簿記などの手法に基づいて帳簿を記載し、その記帳から売上や仕入れなどの数値を算出して、所得税及び法人税の納税の申告をすること。申告書の表紙が青いことから青色申告といいます。 不動産所得がある場合には、当然に青色申告で節税をしておくほうがいいですよね。その分、きちんと申告することも義務付けられています。 この青色申告ができるのは、法人と、不動産所得・事業所得又は山林所得を持つ個人が、所管税務署長の承認を受けてすることができます。 その青色申告について少しお話をしてみます。この青色申告、政府は、帳簿書類の備付けを促し、申告納税制度を普及する目的から、青色申告を奨励しており、各種の租税特別措置を設けているんですね。 例えば、事業所得者・一定以上の規模を持つ不動産所得者・山林所得者に対する65万円所得控除があげられています。 収益物件を所有すると必ずメンテナンスが必要ですね。周辺の清掃や大きいとろこでは防水など、これらは経費で落とせるんですね。 それと併せて青色申告をすることによって節税にもなるんです。 tag:www.11-104.com,2008://1.1199 2008-03-24T04:37:07Z 2008-03-24T04:38:28Z

３月のこの時期は、賃貸マンションでも１番出入りの激しい時期ですね。 事務所にも部...

３月のこの時期は、賃貸マンションでも１番出入りの激しい時期ですね。 事務所にも部屋を探しにお客さんが来店されます。 お客さんの希望物件を聞くと年々、条件はいいが家賃は低いといった 傾向が見られますね。 家賃は４万円までで、バスとトイレはセパレート、２５㎡以上で セキュリティーも必要などなど。 そして、そんなお客さんに限って所得が低かったりして この業界でいう属性的にはいいとは言えないんですね。（^^; そして、家主側も、空室を埋めるために最近ペット可マンションが 増えました。 そのペット可マンションを見てみると、他の入居者に不快感を 与えないような処置をせずに、ただ、ペット可マンションに しているんですね。 そんなペット可マンションはペットを飼っている入居者にとっては いいんですが、そうでないペットが嫌いな入居者からすれば 有る意味、嫌がらせに近いものがるんですね。 そんなことで退去された入居者もいました。 ペットを飼えるようにして入居率を高めたいという家主さんの 気持ちもわからないではありませんが、ペット可のマンションに 変更する際には、現在の入居者の意向も考慮の上、ペット可に した方がいいですね。 タバコを吸わない人からすれば、喫煙者の出す煙がどれだけ イヤかというのと同じくらい、イヤなものなんです。 tag:www.11-104.com,2008://1.1198 2008-03-10T09:10:43Z 2008-03-17T03:09:09Z

八尾市　賃貸｜河内山本駅を中心にあなたのお部屋探しのお手伝いをいたします。 八尾...

八尾市　賃貸｜河内山本駅を中心にあなたのお部屋探しのお手伝いをいたします。 八尾市賃貸　有限会社サン阪和ホーム 河内山本駅を中心にあなたのお部屋探しのお手伝いを致します。 不動産・中古マンション購入のコンサルティング　アールイー不動産 港区・渋谷区・世田谷区・大田区・品川区・目黒区の土地、一戸建て、中古マンションの不動産物件情報と質の高い不動産仲介サービス]]> tag:www.11-104.com,2008://1.1197 2008-02-04T02:34:37Z 2008-02-04T02:35:37Z

この最近の株価の落ち込みはすごいものがありますね。 この株価の下落にあわせたよう...

この最近の株価の落ち込みはすごいものがありますね。 この株価の下落にあわせたように、というよりも昨年の夏から 収益物件の売買は本当にできなくなりました。（^^; 売買契約をしてもローンが通らない・・・ある不動産業者さんは 仕込みを一切放棄して今抱えている在庫の処分に力を入れています。 仕込みはされないんですか？と聞いてみたところ、 「今春までは様子見ですね。在庫処分が先だよ」とのこと。 金融機関の融資の厳格化は不動産投資家にとってつらい状況です。 そういう意味では今所有されている物件をお持ちなら、物件の磨きを かけていくということも、収益率を上げるコツですね。 そして、タイトルにもあるように、賢い不動産投資家がしていることも コッソリとお伝えしましょう。 今、賢い投資家は何をしてるのか？ 確定申告の時期になりましたね。 この言葉を聞いて、ピーンときた方は有望です。 そうです、税務、つまり節税対策を税理士の先生と相談しながら 進めているんですね。 この節税ができているのとそうでないのでは、収益率がまた違ってきます。 つまりできていれば自由にできるお金が増えるということですね。 ですから賢い不動産投資家の皆さんは、セッセと税務相談をしているんですね。 しかし、税理士の先生なら誰でもいい、という訳にはいきません。 この分野に精通した税理士の先生に相談し実行することが、不動産投資で 成功するための条件なんです。 自らも大家として不動産投資専門税理士として活躍されている 税理士の叶先生のメルマガ、 「確実にお金を残す税理士大家の不動産投資術」 　　http://www.mag2.com/m/0000240881.html 必読のメルマガですよ。（^^)v 机上の空論ではなく、自らも不動産投資をされている・・・これは 最大の強みであり説得力ですね。 メルマガのタイトルにもありますが「お金を残す」・・・これが 不動産投資の魅力ですよね。 税務に精通したものが不動産投資家として生き残れると言っても 過言ではありません。 そのためのノウハウをこのメルマガではお伝えしています。 投資家の皆さんが、これから投資家になろうとしている皆さんが 自由な時間と自由に使えるお金を残すために必読のメルマガです。 「確実にお金を残す税理士大家の不動産投資術」 　　http://www.mag2.com/m/0000240881.html 実は、私もコッソリ読んでます。 tag:www.11-104.com,2008://1.1196 2008-01-17T08:51:15Z 2008-01-17T08:56:47Z

平成２０年の不動産投資を考える 平成２０年が始まりました。 大阪では、えっべさん...

平成２０年の不動産投資を考える 平成２０年が始まりました。 大阪では、えっべさんが終わらないと仕事にならいような雰囲気が ありますが、そういう意味では今日から本格的な仕事の スタートですね。 お正月気分もすっかり抜けましたが、今年に入って昨年までと 一転して暗雲立ち込めるといった感じでしょうか？ 昨年よりも物件に対する見る目が厳しくなりましたし、売り買いが 少なくなりましたね。 しかし、何とか売り抜けしたい物件の所有者は相場感よりも 高い価格で市場に流通させています。 これから先はどうなるのか、ちょっと考えてみたいと思います。 2008年の不動産投資の状況は、２パターンに集約されるのではないでしょうか？ ひとつは、相場はまだまだ下がる、という傾向と春から夏までに下げ止まり 多少不動産投資の物件は流通が多くなる、この２つしかないでしょう。 皆さんが期待される、いや業者さんだけが期待する、不動産投資に対する 大きな期待は、おそらくないと想像されます。 では取るべき戦略は・・・ 金融機関に対して過剰な融資を受けることなく不動産投資を キャッシュで行なえる投資家は、値下がりするであろう物件を 仕込む価値ありですね。 今、収益物件を所有されている投資家の方でも状況を見て売却するという スタンスもお持ちください。一方でバリューアップするための入居率や 付帯設備の充実なども検討してくださいね。 また、これから・・・と思っている投資家の皆さんは、今はちょっと一休み してくださいね。あまりいい状況ではありません。 今年1年おそらくこのような状況の中で、皆さんはどう行動するのか・・・ 変動の一年ではありますが、チャンスの一年にもなりそうですね。 tag:www.11-104.com,2007://1.1195 2007-10-20T08:41:17Z 2007-10-20T08:42:32Z

家賃表を見ると歴史が見えます。 最近、テレビなどで土地の上昇が言われていますね。...

家賃表を見ると歴史が見えます。 最近、テレビなどで土地の上昇が言われていますね。 でも、現場では（不動産業者の間では）、もう地価は下がっています。 東京では、マネーゲームが行なわれていますが、大阪では収束しているような 気がします。 まだ外資系は投資用の物件を買っていますが・・ 一般の投資家の方が買うような３億までの物件は謄本を見ればわかりますが、 ３回転くらいしています。（笑） あまり投資家も触らないような、５０００万円までような物件を中心に検討されるのも 一つの考え方かもしれませんね。 しかし、最近の物件の家賃表をみていますと笑っちゃいますね。 転売される前からの入居者は、保証金を払っていますが、最近に入居された方の 明細をみると、保証金はもちろん、礼金もなし、という内容になっています。 明らかに、転売目的の、誰でもいいから礼金なしでもいいから空室を 埋めてしまえ！的なものがミエミエですね。 新築の物件が乱立したことも大きな要因になっています。 これからオーナーさんにとっては部屋付けするために色々と知恵をしぼらないと いけない時代ですね。 しかし、逆転の発想で、銀行は検査済証のない物件にはほとんど融資しなく なりました。 ある意味、収益物件の二束三文ですね。 また、金融機関から融資がうまくいかず、物件の売却を せまられている投資家や業者もいます。 そういった物件が出てきています。 ちょっとしたチャンスかも知れませんね。 --------------------------------------------------------- ◆物件情報 --------------------------------------------------------- ◆収益マンション 　神戸市中央区下山手６丁目 　土地90.32平米　建物464.19平米 　鉄骨造陸屋根10階　検査済証あり　昭和59年新築　平成18年改装 　現況　9.59％　１Ｒ２２（空き2室）　店舗１戸 　価格　１億５１００万円　 　神戸の中心から閑静なエリアにあるマンション。 　近くに県庁もあり、何かと便利な地域でもあります。 　築年数は古いものの改修等をしているので、見劣りはしません。 　検査済証もあり、2室の空室を埋めれば利回り１０％を超える 　優良物件です。 　 ◆収益ビル 　大阪府茨木市春日１丁目 　土地　160.00平米　建物543.7平米　平成7年築 　鉄骨造陸屋根５階　検査済証あり 　現況満室　9.1％ 　価格　１億９千万円（消費税込み） 　 　ＪＲ京都線「茨木」駅徒歩３分、横にスーパー、 　近くに公営の駐車場もあるのも魅力のひとつです。 　茨木市は北摂でも人気のある大阪と京都の中間にある中核都市で、 　駅周辺には企業が支店を出しているエリアでもあります。 　詳細につきましては、面談の上でご説明させて頂きます。 　但し、これまでに収益物件をお持ちの方で現金で３千万円を 　お持ちの方に限ります。 いずれも、現況有姿・保証金持ち回りです。　 買主さまには仲介手数料を頂きます。 　お問い合わせは　info@11-104.com 題名に【物件購入希望】と書いてメールください。 ]]> tag:www.11-104.com,2007://1.1194 2007-10-04T09:26:43Z 2007-10-04T09:34:28Z

最近、不動産の値段が上がったという話をよく聞きます。 特に、土地の価格が急速にあ...

最近、不動産の値段が上がったという話をよく聞きます。 特に、土地の価格が急速にあがったことは、バブルと言われている要因の一つになっています。 しかし、本当に日本全国どこでもあがっているのでしょうか？ 東京以外では、名古屋、大阪、福岡、札幌、仙台、これらの中心部だけ上がっているといっても過言ではありません。 それ以外の土地はどうなっているのか・・・ 下がっています。 というよりは、下がっても買い手がつかない状況ですね。 二束三文という土地も増えました。 そんな土地も転売して儲けていた頃がバブルの時代でして、今回は何でもかんでもではないのでバブルのようなことはないと思います。 しかしやはり土地の値上がりを見込んで、転売を続けてきた業者は大変なことになっています。 田舎に行けば、売るにも売れない状態ですね。 ある地方都市の特急電車が止まるような駅の駅前でも動かないですね。 本当に２極化が進んでいます。 そこを見極めていくことがこれから大切ですね。 tag:www.11-104.com,2007://1.1193 2007-10-02T23:54:08Z 2007-10-03T00:10:03Z

不動産投資で成功するために、様々な勉強会や現場を見たりしている投資家の方は多いと...

不動産投資で成功するために、様々な勉強会や現場を見たりしている投資家の方は多いと思います。 先日、テレビ東京系列の「カンブリア宮殿」という番組でウィークリーマンションで有名なツカサの社長が出ていましたね。（今はウィークリーマンションはほとんど業務を行なっていないとのことでした） その社長曰く、昔のバブルに似ているように思うと。 不動産業者から、持込案件が急に増えているというのが、その理由だということでした。 これまでの収益性重視の買い物をされていた投資家の皆さんは、おそらく、これからも不動産投資家として順調に投資されていると思いますが、そうでない方にとってはヤバいかも知れませんね。 これまでの地価高騰の要因として、業者間での物件のキャッチボールが上げられています。 いわゆる転売ですね。 ほとんどが、転売目的の購入でした。 これがもう価格的にも天井に来ているんですね。 ですから、今抱えている物件の持って行き先がないんで困っているんです。 おそらく転売目的で物件を購入されている業者さんの先行きはつらいかも知れません。 そうなってくると、倒産するのが、わかっていて手付金を持って逃げる業者さんも出てきますね。 そういう事件がもうすでに起こっています。 手付金を保全する手立てはあるんですが、信用していたんでしょうね。 かれからは、物件の概要（立地条件、検査済証有なし、前面道路、間口奥行きなどなど）をしっかりと吟味した上で、購入を検討されることをオススメします。 新築の物件も増えました。 だぶついている感もあります。 想定利回りに惑わされることなく、してくださいね。 前述のテレビ番組の中では、「希望利回り」という表現を使っていました。 希望は希望ですよね。 tag:www.11-104.com,2007://1.1192 2007-09-03T09:54:46Z 2007-09-03T09:56:56Z

しかし、この半年（Ｈ１９.９月現在）で劇的に変わりましたね。 おそらくここ最近で...

しかし、この半年（Ｈ１９.９月現在）で劇的に変わりましたね。 おそらくここ最近で収益物件を購入している、または、真剣に 検討している投資家の方はいないんじゃないですか？ 逆に言うと、最近購入された投資家の方は、よっぽどお金が余って いるか、冒険家かも知れませんね。 それだけ、不動産投資にいい風は吹いていませんね。 中には、いやいやまだまだという投資家の方もいらっしゃるかと 思いますが、それはおそらく日本ではないでしょう。（笑） この１～２年で収益物件が増えましたね。 そして、入居させるのに苦労していますね。 知っているところでは、建物を建てましたが、入居者たったの２組という 悲惨なところもあります。 新築ですよ。 ３室中の２組でもありません。 ２２室です。 私から言わせれば「サヨ～ナラ～」って感じですね。 こんな状況です。 これから検討される方は慎重に慎重にすすめてください。 tag:www.11-104.com,2007://1.1191 2007-07-16T06:51:48Z 2007-07-16T07:01:59Z

最近、収益物件の魅力がなくなりつつあります。 とは言ってもまだまだ流通はしていま...

最近、収益物件の魅力がなくなりつつあります。 とは言ってもまだまだ流通はしていますが、業者さんも資産家さんも収益物件を買わなくなりました。 最近の金利の上昇と魅力のある収益物件が出回らなくなったことです。 新築で検討しようにも、最近の土地の上昇と建築コストの上昇にはついていけません。 建築費は一年前と比較して少なくとも１．２倍はしていますね。 これでは採算が合いません。 しかも、新築で建てた物件が入居率も芳しくなく、空室が目立っているケースも少なくありません。 これからの収益に関して言えば、入居者のメリットがどれだけ生み出せるか、にかかっています。 やっぱり何と言っても駅近が1番ですね。 首都圏以外では、ワンルームの値段も上げることもできず、苦戦続きではないでしょうか。 不動産屋さんやゼネコンさんにいいように言われて収益物件を建てたけれども、入居者がきまらず、オーナー自ら、不動産業まわりをして入居依頼をかけている方も少なくありません。 これからの不動産投資、収益物件については慎重に慎重に進めましょう。 次の大きな波に乗るために、いまはじっとしているのが、いいかも知れませんよ。 金利が上がってくると、手放される物件も出てくるかも・・・・ tag:www.11-104.com,2007://1.1190 2007-04-03T06:56:05Z 2007-04-03T07:13:52Z

大阪における収益物件の取引について今日は書きます。 大阪における収益物件の取引は...

収益物件の秘密！不動産投資スピード成功法　トップへ ]]> tag:www.11-104.com,2007://1.1189 2007-03-27T02:35:01Z 2007-03-27T02:50:51Z

不動産投資の不動産業者について ずいぶん、不動産投資がポピュラーになってきました...

不動産投資の不動産業者について ずいぶん、不動産投資がポピュラーになってきましたね。 一時、不動産というだけで、胡散臭いイメージがありましたが、 和らいでいるような気もします。 しかし、もっとイメージがよくなれば、と思うこともあります。（笑） その不動産ですが、不動産を取り扱うのが、不動産業者です。 もちろん、都道府県の知事さんや国土交通省の許可を得て 仕事をされています。 中には、その資格を持たずに仕事をされている方もいますので 気をつけてください。 不動産に関するものであれば、どこの業者さんに行っても 同じかといえば、そうではありません。 不動産業者さんの中でも得意分野とそうでない分野があります。 賃貸を中心にやっている業者さんは、売買や収益案件は ほとんど扱っていませんし、マンションの一室でやっているような 業者さんは賃貸をやっていません。 その見分け方の一つとして、駅に近いところで建物の１階に事務所を 構えているところは賃貸中心に営業をやっています。 （そうでないところもありますが・・・） ですから、収益物件をお探しになる場合、いろんな業者さんまわりを して、どこの業者さんが収益物件をもっているか、確かめることも 必要ですね。 これはという物件は意外にそんなところに隠れています。 収益物件の秘密！不動産投資スピード正攻法　トップへ ]]>