例えば、物件まで遠い場合や、数多くの物件を資料上から見る場合など。
いちいち物件を見に行っていては、時間が足りません。
これは、という基準さえ持っていれば、その物件に焦点をあてることにより、より効率良く、またいい物件に対する反応も早くなります。
最近では、投資物件も多くなってきました。
スピードが求められる中ではツールをうまく使いたいものです。
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貧乏大家に会う場合、自宅や事務所でという場合が多いです。
金持ち大家が物件で何をしているのか。。。。
金持ち大家さんは、できるところは自分でやる。
キャッシュフローを考えていますね。
そして、行動する。
貧乏大家は、業者に高いリフォーム代を請求されて、キャッシュフローの悪化。
どちらも収益物件を所有する大家さん。
２棟め３棟めとキャッシュフローの好循環を生み出すんですね。
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これはいい視点ですね。
というのも、東京以外はこれからドンドン人口が減っていくんですね。
そのために不動産投資をするんであれば、東京なんですね。
しかし、この東京で収益物件を購入するとしても、色々クリアしなければならない問題があります。
その問題を解決したのが、これなんです。
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この空室対策の手は打っていますか？
景気が回復すれば、自然と人が動き、空室率が下がる、と思っていれば、大きな間違いです。
空室率を下げる対策、空室対策をしないといつまでたっても満室になることはありません。
アパートやマンションの空室対策。
真剣に取り組むことをオススメします。
これから人口はますます減少傾向です。
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例えば、物件まで遠い場合や、数多くの物件を資料上から見る場合など。
いちいち物件を見に行っていては、時間が足りません。
これは、という基準さえ持っていれば、その物件に焦点をあてることにより、より効率良く、またいい物件に対する反応も早くなります。
最近では、投資物件も多くなってきました。
スピードが求められる中ではツールをうまく使いたいものです。
その投資家の小回りを助けてくれるのが、
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それは個人投資家の不動産投資の資力には関係がないのかもしれません。
つまり、銀行が融資をしてくれれば、収益物件を購入できますが、銀行が融資をストップすれば、不動産投資ができません。
それどころか、銀行は融資したお金を返せと言ってきます。
その結果、物件を売却するなどして、銀行に返済します。
このように社会情勢に大きく左右される不動産投資ですが、レバレッジが大きく効きますので、魅力の投資であることには、間違いないですね。
２０１０年がどんな年になるかは別として、不動産投資に関する勉強はしっかりとしておきましょう。
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非常に景気に左右された1年でした。
もっと言えば金融機関に左右された一年でした。
不動産投資も、金融機関から融資を受けられないと、何の意味もありません。
ということは、銀行の裁量権次第でどうにでもなるということです。
銀行は融資だけでなく、貸したものに対する回収にも厳しかったように思います。
そんな中で生き延びた投資家だけが、これからも不動産投資できる環境ですね。
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不動産投資を新たに学びたいという方には朗報ですね。
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昨年から本当に金融機関からの融資がストップして、収益物件に関する契約はするものの決済ができないという状況が続いていました。
年度も変わり、それぞれ企業も決算を終えて、ある程度、整理が進んでいるのか、少しずつではありますが、金融機関からの融資も増えていますね。
しかし、以前と少し違うのは、不動産業者に関する融資（転売目的）については、相変わらず、財布の紐はしまったままです。
その一方で、一般の不動産投資家に対しては、融資枠が甘くなってきたようにも思います。
これからの景気回復がどこまで本物か、わかりませんが、不動産の流通はしつつあります。
投資用の物件にしても、２極化が進んでいますので、これまで通り何でも投資物件なら購入という訳にもいきません。
非常に選別されている感はあります。
表に出てくる前に、取引される物件と値段が下がれば取引されるでろう物件、そして、どうしようもない物件というような色分けになるでしょうか？
これからも不動産投資には目が離せない状況であることには間違いありません。
]]>ゼロゼロ物件（保証金・礼金０円）に入居中の男性が家賃保証会社の社員からの必要以上の家賃滞納に対する請求が行き過ぎていることに対して、被告に対して５万円を支払うという内容でした。
最近、ゼロゼロ物件が増えていますね。
そうしないと入居者が決まらないんですね。
大家さんからすれば、空室を作るのは最大の問題なので、賃貸業者の言われるまま、敷金・礼金を０円にしてでも入居してもらうということですね。
しかし、これらの条件は大家さんにとっては、リスクを伴っているわけなんですね。
敷金・礼金も支払えない人が、今後、滞納することなく賃料を払ってくれるのか？
そのために家賃保証制度を利用して、滞納した場合には、入居者に対して保証会社が請求をするわけですね。
そして、大家さんは、家賃を保証してもらえることになっています。
しかし、昨今の家賃保証会社もしっかりと見極めた上で、利用しないと、保証会社に支払ってもきちんと対応してくれないところもありますね。
この判決では、午前３時まで賃料の督促を続けたことに対する精神的な苦痛に対する支払いでした。
５万円程度なら、今後の滞納の抑止にもなると考えた家賃保証会社や営業マンは、このようなケースを悪用するかも知れませんね。
確かに空室を出すのは大家さんにとっては最大の悩みになります。
しかし、空室を出さないために、属性のあまりよくない人を入居させてあとでトラブルになるということもしたくないですよね。
どちらを選択をするかは大家さん次第ですが、ある程度の条件を加味するか、もともと敷居の高い条件の高級マンションに特化して、今まで通り、敷金や礼金をとるか、ということになります。
最近では、敷金の返還請求の問題もあります。
常日頃から、情報収集をして、トラブルに巻き込まれないようにしてくださいね。
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空室の対策はできていますか？
これから３月までの間に押し寄せる入居希望者の波を如何に受け止めて、自分の物件に留め置くことができるか。。。
これからが非常に大きなポイントになります。
ところで、大家である皆さんは自分の収益物件については詳しいですが、所有する物件の近隣の状況をご存知ですか？
賃料とか保証金とか、設備などです。
うちの物件はいいと１００回言っても、周りの物件が比較して、良ければ、いくら頑張っても入居者は増えないですよ。
つまり、周辺の物件も調べておく必要はありますね。
それは、ネットでも実際に不動産業者に足を運んでも構いません。
とにかく、賃貸マンション経営は、ビジネスであり、ビジネスである以上、他との競合になりますので調査もしてくださいね。
その結果、どうするのか？
もうおわかりですよね。
空室対策はそんな視点で取り組んでみてください。
]]>雇用の悪化とは言え、やはりこの時期は、賃貸物件は動きますね。
この時期にしっかりと入居者を決めておかないと後々大変ですね。
入居者－退去者＝プラス
この結果を目指したいですね。
しかし、大阪の最近の流れとしては、敷金も礼金も０円ということになっています。
大家さんが、業者さんにバック２ヶ月ということにしていますね。
他にも０ネットということで、業者が礼金を自由に決めて、その礼金分を
業者が受け取るというものです。
これによって、あくどい業者は入居者から法外な礼金を請求しているケースもあります。
トラブルになっていますね。
これまでは敷金と敷引きというシステムが成り立っていましたが、
今の流れは敷金も礼金も０円になっていますね。
このような物件から入居者が決まっています。
物件に対する付加価値を高めて、敷金や保証金をしっかりと取るのか、
付加価値を見出せない物件に関しては、入居予定者の入居しやすさを優先して
敷金や礼金を０円にするということも検討の余地ありですね。
また、その場合には、家賃保証の制度も有効に活用したいですね。
この家賃保証の制度ですが、会社によっても保証の度合いが違いますので
滞納した際には、しっかりと対応し、保証してくれる会社を選びましょう。
保証会社も倒産する時代です。
保証料だけ納めて、倒産されると、大家さんとしてはたまったものではありません。
]]>あまり、喜ばれることではないですが、競売業者や個人の投資家からすれば嬉しいことですね。
以前の競売の雰囲気と違って、競売に入札する投資家や業者さんが減りましたね。
ちょっと前でしたら、市場で流通している価格よりも、高値で落とされていることもありました。
しかし、入札する数がめっきり減りました。
その理由には、お金が回っていないといことがありますね。
借りてでも入札をしていたものが、借りれなくなりました。
景気に対する不安感も入札を控えさせている要因でしょうね。
しかし、入札する方々にはメリットのある時期だと思っています。
バブル崩壊がない限り、活況は続くだろうと思っていましたが、意外に早く崩壊してしまいましたね。
その一方で競売にかかった物件ですが、競売にかかる前になんとかならなかったものかといつも思います。
やむを得ないケースもありますが、問題が発生する前に金融機関に相談するとか、弁護士に相談するとか、何でもいいのでやってみてください。
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そして、収益物件を購入している方でも、業者からうまいことを言われて購入している投資家もいますね。
残念なことです。
検査済証もなく昭和築の物件が利回りで１０％，このような物件を業者に乗せられて購入しているんですね。
ちょっと探せば、利回りの平成ものの利回り１０％なんてありますよ。
しかも、今は売りたくて仕方ない業者の物件も多く出回っています。
しかし、東京以外では、非常に利回りのいい物件が出回っているような気がします。
その一方で、いったん退去されると次の入居者がつきにくい、賃料を下げるなどの手段をとる必要もあるかもしれません。
逆に、賃料を下げずに、室内を新築同様にリフォームして入居者をすぐに決めてしまうというようなパターンもあります。
投資家のあなたはどちらを選択しますか？
収益物件は、豊富に流通するようになりました。
一度、クリックし検索をかけてみればあなたの希望にあった物件が出てくる可能性がありますよ。
]]>少額からでも投資できますよと言うものが売りですが、しっかりと確認しないといけませんね。
金額とともかくとして、先ずは占有面積ですね。
この占有面積がどれくらいあるのか、によっても大きく違ってきます。
そして立地ですね。
駅から徒歩１５分なんて立地では、物件によほどの付加価値がないと入居者が決まらないですよ。
占有面積ですが、最低でも２０㎡は欲しいですね。
１５㎡前後で３００万円を切るような物件も出ています。
果たして入居者がいるのでしょうか？
利回りで計算すると、月々の賃料は３万円～ですね。
おそらく管理費や共益費の確認をしないと、１５㎡前後の物件の築年数は相当経過しているので修繕積み立てもバカにならないと思いますよ。
仮に利回り１５％としても３万円の家賃に入居する入居者の属性は？
家賃を滞納するケースも少なくないと思います。
そんなことを考えると、入居者がいない場合は自分が入居する、もしくは社員に住まわせるという感覚で購入するならいいんですが、そうでないと後々大変かも知れません。
その後の転売なども効かないので、よくよく検討のうえ、購入してください。
]]>お客さんのところに行く途中と帰りは寒くて凍えてしまいそうです。
しかし、収益物件もたくさん出てきましたね。
業者の所有するものばかりですが・・・
そんな中にも競売前の物件も出てきています。
これは業者の物件もあれば個人で持っているものもあります。
検査済証がないものが多いですが、昭和の築の物件ですね。
利回りもひところに比べるとよくなりました。
しかし、購入する投資家も減りました。
積極的に購入している数少ないお客さんのところには、不動産業者さんから数多くの物件が持ち込まれています。
入札にしてもキャッシュで持っていない投資家が多いので１億円を超えてくると、めっきり札がへります。。
それにしても地価が下がりましたね。
ピークの頃と比較しても半値になっているところもあります。
チャンスはチャンスなので、しっかりと収益物件を吟味した上で購入してください。
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